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延宕多時的《平均地權條例》終於有新進展，預計於21日排審，不少民眾期待相關修正案上路後，能減緩房價上漲的速度，甚至下跌，不過建商大老對此怒批，打炒房若變全面打房，恐讓中小建商陪葬，反而更難實現居住正義。

行政院於今年4月拍板提出，其中包含嚴懲炒作、限制預售屋換約轉售、解約申報登錄、管制私法人購屋、建立檢舉獎金制度等，不過修正草案送進立法院後，引發國內各大建商、代銷業者反彈，爭議不斷，因此擱置許久未排審，如今法案捲土重來，也再度引發建商不滿。

打炒房條例拚三讀 大建商恐財團化

理事長楊玉全直言，中小型建商在央行、政府一連串的打炒房措施後，很多已成內傷，過的很辛苦，若再加上《平均地權條例》，恐怕將加速滅亡、死成一片，他並不理解政府下重手的用意，質疑根本是在敗選後拿來當祭品，令人憤怒。

楊玉全表示，如今房市交易冷卻，若再限制預售屋換約轉售，相關銷售勢必受到衝擊，屆時中小型建商籌嘸資金，央行貸款成數又低，在金流中斷的情況，難逃倒閉命運，不過大型建商資源龐大，在政府「幫忙清理戰場」下，將形成財團化的趨勢，大者恆大，恐怕無助居住正義，年輕人還是買不起房。

預售禁換約轉售 民眾恐難變現求生

他也強調，政府欲禁止預售屋換約轉售，若民眾碰上財務問題、突發事件，有龐大的資金需求，也無法售屋變現，此舉根本叫人不要買預售屋，而建商若要拚成屋銷售，又將成為「比財力」的戰局，最後依然是大建商受惠。

另外，房地合一稅2.0時，已將私法人購屋採許可制納入45％、35％重稅管制，再加上28％股利所得分配，實質稅率已達高60.4％，相信已有遏阻效果，若再修法限制私法人購屋，只有妨礙交易、造成糾紛，應該是打炒房的目的。

小建商倒閉潮警報響 撿便宜當心踩雷

企劃研究室資深經理則認為，目前央行針對土建融限制，建商購地貸款成數變低，加上工料價格仍維持高檔，很多中小型建商的資金被卡住，若無法在預售階段籌錢，確實將會過的很辛苦，而大建商財務實力強、資源也比較充沛，還是有能力撐到成屋銷售，不過為了趕時間，很可能沒有心力精雕細琢，形成建築規格化的趨勢。

另外，她也提醒，中小型建商因為彈性較大，承做不少危老都更、非主力區域的小型建案，仍有存在價值，若不幸釀倒閉潮，這類型案件，都可能面臨推動困難。

針對在這段政策轉換期間，想買賣房屋的民眾，徐佳馨預期政策上路後，會有日落條款，對於自住客影響不大，但要特別留意若想撿便宜，要避免踩到地雷、撿到爛尾樓，投資客則要繃緊神經。

預售屋換約剉咧等 中古屋受惠有限

總監陳炳辰分析，該案迄今已預告一年多，已趕跑一波換約投資客，而隨著全球升息與總經走弱，房市降溫顯著，當然在投資氛圍也持續淡化，此刻再作此案討論實施，要再令房市又一次大幅度降溫的有感度將大不如前，即便是對豪宅有影響的私法人許可制，因企業主如今也看緊荷包資產，不輕易追高房產，預期現階段量價上直接殺傷力亦不會太強。

至於是否讓買氣轉向中古屋市場，陳炳辰分析，當前房市為整體都籠罩在冷氣團中，該案波及的是整體信心，因此不會有中古屋市場轉熱的情況，頂多是干擾度較小，利率走高均無助於動輒得拿出3成自備款的成屋買氣，還可能因為與預售屋競價，得拿出有誠意的議價空間。

另外，陳炳辰認為，日出條款應不至於回溯，但應也不會在審議前造成逃命潮，畢竟該逃的在去年底今年初早就逃光了。惟在重大利空下，降價確實可以期待，預期最快明年上半年應有機會看見此勢。

不過陳炳辰說，國人對房市政策常有習慣性，一時的買氣暫歇無法改變有土斯有財的成就資產思維，即便有機會看到房市價量冷靜，房市投資戲法變化多，在如持有稅低、租屋效益高等吸引力下，推測仍是短空長多狀況。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

中央銀行的持續升息，預期讓過熱的房市降溫，但實際情況卻事與願違。全台以雙北為例，房市熱度依舊不減，民眾預期心理，眼見升息循環見頂，剛性需求的自住客與投資客紛紛回籠，搶占雙北。

近日，有網友在《PTT》指出，「選後利空出盡，投資客紛紛回防雙北，最新實登陸續出爐，二重右岸(三重)驚見8字頭，位於右岸的家泰豐和開價也來到8字頭(但經東森記者實際查詢，尚未出現此筆交易)」。且位在二重左岸的「都廳大院」，據聞也傳出捷報，案場參觀詢問人潮絡繹不絕，根據現場民眾表示，實際成交戶數聽說已突破250戶，格局大致規劃以兩房小宅為主，步行3分鐘及達捷運先嗇宮站，一旁又有公園綠地，非常適合小資與年輕首購族群，且開賣一星期，房型最小16坪的物件，就銷售一空。

首購族青睞重劃區

此文一出，便引發網友們一陣熱議！紛紛拿三重左右岸與江翠北側重劃區，作為區域對比。看好三重的網友指出，「過一座橋就是北車，反觀江翠板橋一座橋到萬華…」，經記者實際走訪，搭乘捷運從江子翠抵達北車約八分鐘，三重站到北車則只需五分鐘，足足省了快一倍的時間。而偏好江翠北的網友則表示「江翠可以過的橋很多捏，扭一下還有64通爽爽」、「如果是搭捷運去北車，從江子翠過去比三重機捷快吧？」、「南線發車頻率和機捷比較，大家都心知肚明」、「雖然一站到台北，但是距離超遠，光行車時間就要5分鐘」、「搭機捷運氣不好，三重站到台北要花20分鐘」等。

如此熱絡的交易表現，與近期市場偏冷的交易氛圍，形成了強烈對比。面對炙手可熱的買氣，房市專家何世昌表示，九合一大選後，房市方面是有逐步好轉跡象，二重區域近期成交亮眼，主因還是以個案為主，該案淺伏已久，累積預約客戶較多，間接造成短時間交易量衝的較快，也因量體較為龐大，還須觀察後續是否能如期完銷，將會是重點；而三重地區驚傳8字頭，何世昌也指出，目前8字頭個案不常見，多半屬於超高樓層的景觀戶別，目前合理價格落在1坪60萬左右，最後何世昌特別強調「房市只是稍微好轉」，還須觀察後續政府房市政策，來觀察房價的走勢。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

聯徵中心近期公布2022年第三季全台住宅貸款統計，自央行3月升息以來，平均房貸利率明顯升高，2022年第三季1.84％，跟2021年同期相比增加0.39個百分點，回到2016年的利率水平，而平均鑑估值顯示2022年第三季平均購屋總價1,218萬元，跟疫情爆發前相比多一百多萬，也創下統計以來新高。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，央行2022年截至今日共升息2碼，雖然平均利率還是在歷史相對低點，但房價上揚，平均購屋總價拉高，跟疫情爆發前相比利率跟房價齊揚，壓縮買方的購買力。

低利成往事，房貸壓力升



2022年第三季平均鑑估值1,218萬元，創下聯徵中心統計以來新高，觀察數據變動，平均鑑估值在2019年第四季開始突破1,100萬元，隨著資金潮拉動房價，在2022年第一季之後平均鑑估值超過1,200萬元；平均房貸利率方面，在2020年第三季到2022年第一季都維持在1.45~1.47％，央行2022年3月宣布升息1碼，之後連2次升半碼，短短一年內平均房貸利率從1.45％上升到1.84％，房貸族相當有感。



郎美囡分析，雖然2022年升息後房市交易量明顯受到衝擊，但房價並未因此向下盤整，建商推新案依然維持高價位，尚在銷售期間的新建案也沒有出現區域性降價，僅零星個案因建商或屋主的財務壓力而有讓利，且自房地合一2.0上路後，持有5年內都是高稅率，市場偏空時，賣方若資金沒有緊迫性，將出售的閉鎖期從2年拉至5年，故整體房價尚未出現下修之勢，平均購屋總價並未緊縮；在利率部分因需考量通膨及國際間的經濟情勢，央行跟進美國聯準會走向升息循環，若再升半碼，則平均貸款利率逼近2％，對購屋族來說是房價及利息的雙面壓力。



通膨撐場，新屋降價難



住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，進入第四季央行即將召開理監事會，2022年市況因央行連續升息已讓房市買氣偏冷，但通膨及過去兩年的營利，除非出現超級利空，但建商缺乏降價意願，雖然目前有剛性自用護盤，倘若繼續升息，不排除將有賣方降價催動買氣，不過在這波市場中也很難期待價格大幅下滑。

聯徵中心近期公布今年第三季全台住宅貸款統計，自央行3月升息以來，平均房貸利率明顯升高，今年第三季1.84%，跟去年同期相比增加0.39個百分點，回到2016年的利率水平。

平均鑑估值顯示，今年第三季平均購屋總價1218萬元，跟疫情爆發前相比多一百多萬，也創下統計以來新高。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，央行今年截至今日共升息2碼，雖然平均利率還是在歷史相對低點，但房價上揚，平均購屋總價拉高，跟疫情爆發前相比利率跟房價齊揚，壓縮買方的購買力。

低利成往事 房貸壓力升

今年第三季平均鑑估值1218萬元，創下聯徵中心統計以來新高，觀察數據變動，平均鑑估值在2019年第四季開始突破1100萬元，隨著資金潮拉動房價，在今年第一季之後平均鑑估值超過1200萬元；平均房貸利率方面，在2020年第三季到今年第一季都維持在1.45~1.47%，央行今年3月宣布升息1碼，之後連2次升半碼，短短一年內平均房貸利率從1.45%上升到1.84%，房貸族相當有感。

郎美囡分析，雖然今年升息後房市交易量明顯受到衝擊，但房價並未因此向下盤整，建商推新案依然維持高價位，尚在銷售期間的新建案也沒有出現區域性降價，僅零星個案因建商或屋主的財務壓力而有讓利，且自房地合一2.0上路後，持有5年內都是高稅率，市場偏空時，賣方若資金沒有緊迫性，將出售的閉鎖期從2年拉至5年，故整體房價尚未出現下修之勢，平均購屋總價並未緊縮；在利率部分因需考量通膨及國際間的經濟情勢，央行跟進美國聯準會走向升息循環，若再升半碼，則平均貸款利率逼近2%，對購屋族來說是房價及利息的雙面壓力。

通膨撐場 新屋降價難

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，進入第四季央行即將召開理監事會，今年市況因央行連續升息已讓房市買氣偏冷，但通膨及過去兩年的營利，除非出現超級利空，但建商缺乏降價意願，雖然目前有剛性自用護盤，倘若繼續升息，不排除將有賣方降價催動買氣，不過在這波市場中也很難期待價格大幅下滑。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

蔡英文總統日前召集財經高層會議，檢討敗選原因，在一片猛找問題檢討聲浪中作出三大指示，其中把失去年輕人選票歸咎於高房價民怨，指示應採抑制房價措施。於是就由立法院內政委員會針對「平均地權條例」排定修正草案，於下周12月21日(三)初審。

房市趨勢專家李同榮直批，執政黨敗選找不出真正問題，在密密層層的指示中，也找不到著力點，卻在已降溫的房市中提出打房重策，這種慢半拍的作為，說穿了，平均地權修法只是拿來當敗選祭品。

雞毛當令箭 拿抑制房價當敗選盾牌

蔡英文總統提出的三大指示中，要求確保重要民生物資供應及價格穩定、主動規畫推動公共運輸補貼並抑制房價、建立應變機制確保金融穩定，務必全力維繫台灣經濟成長動能，減輕人民生活負擔。

蔡英文特別在會議中強調『減輕人民租屋負擔』、『以多元政策平抑房價』。而執政當局卻拿雞毛當令箭，拿抑制房價當敗選盾牌，在房市降溫時卻反其道提出修法打房重策，實在令人費解。

李同榮：平均地權修法 因噎廢食時機不對

李同榮針對這兩項指示分別提出質疑：

（一）如何減輕人民租屋負擔：其實，執政單位根本不知如何減輕人民租屋負擔，就連租賃市場全面實價登錄都「可為而不為」，更放縱租賃黑市橫行，間接助長包租公逃漏稅並壟斷中小坪數市場，抬高弱勢與年輕人最迫切需要的中小坪數房租與房價，這才是居住不正義的問題所在，真正的問題就是政府。

（二）以多元政策平抑房價：多元政策的重心在治本不在治標，加速交通建設擴大都會，疏解都會擁擠人口、廣建社會住宅、、都是多元政策平抑房價的治本政策。然而政府捨治本重治標，頻頻提出無效打房政策，最離譜的是房市都已明顯降溫，短線投資客都已無利可炒作，卻在敗戰的此時，祭出打房重策，所為何來？

立法院內政委員會針對「平均地權條例」修正草案，預計排程是在下周12月21日(三)排案初審，主要有五大措施：

一、限制換約轉售。

二、重罰炒作行為。

三、建立檢舉獎金制度。

四、管制私法人購屋。

五、解約申報登錄。

禁換約將傷及無辜 政府不可不慎

李同榮直批，在房市降溫的此時，推出平均地權修法，不但因噎廢食、時機不對、成效會不彰，且可能造成扭曲市場的嚴重後果，主要理由有二：

（一）利差縮小，炒作自然收斂：今年房市同時面對七隻灰犀牛俯衝的挑戰，包括QE縮表、升息循環、通貨膨脹、假性需求過高、疫情擴散、打房加重、兩岸衝突增高、等七大利空，的確也阻斷了主升段的漲勢，逼得房市交易降溫不少，炒作自然收斂，現在的投資客是在獲利了結，怎會再逆勢炒作？所以，政府在炒作盛行時有法不管，炒作尾聲時端出重刑，對市場只有負面影響，沒有具體正面的效果，簡單的説，對市場而言，有修沒修都一樣，對政府而言，只是作秀一場

（二）扭曲市場供需機制，只會讓降溫的房市死灰復燃：市場供需有其自然機制與法則，投資客不會只進不出，炒作到一定程度，自然會伺機獲利了結，今年就是投資客獲利了結最好時機，因為房價沒跌，投資客具成本較低的優勢，可以在多殺多的市場上從容出貨，苦的是新推案的建商，銷售率慘不忍睹，這也是因果關係，也是市場機制，讓市場可以消化多餘的供給。

一旦政府在供給增加，房市降溫的此刻採行禁止轉售修法，又間接把多餘的供給回收，建商就可放心推案，把原來已經降溫保守的售價再度提高，市場的溫度會因假性需求被閉鎖而再度增溫，這就是市場機制被扭曲的後果。

李同榮最後表示，平均地權修法在房市降溫中原本可備而不用，並可持續產生喝止效應，進可攻退可守，但政府卻拿來當敗選戰犯祭品，不但是慢半拍打假球行為，在此時打房更是倒退嚕的愚蠢政策，尤其是禁止換約轉售，更會造成市場機制的混亂並傷及無辜，政府不可不慎。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

全台房價高漲，口袋不深的購屋民眾為一圓買房上車夢，只好愈買愈小，不僅雙北精華區小宅交易火熱，現在就連台中也捲起了「蝸居風潮」。東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，2022年前三季台中有多個行政區15坪以下之住宅成交件數超過百件，其中以西屯區小宅交易最為熱絡，成交件數高達484件，依次分別是北區、西區、中區和北屯區。對此，東森房屋研究中心葉沛堯經理指出，最近幾年在科技題材的帶動下，台中房價突飛猛進，民眾的買房門檻愈來愈高，再加上時代的轉變，單身族群、獨居族群日益增加，因此小宅產品的交易量能自然水漲船高。

葉沛堯指出，在台積電、中科、捷運、新興重劃區等各種重點建設的加持下，台中儼然成為全台房市一級戰區，房價更是扶搖直上，由內政部不動產資訊平台統計，2022年Q2台中的平均購屋總價已經高達1192.2萬元，創下歷史新高，普通收入的購屋民眾想要獨立負擔，確實存在一定難度，因此不少小資族會優先選擇購買小宅圓夢，再慢慢存錢換屋。另一方面，現在單身族、獨居族日益增加，民眾對小宅產品的需求愈來愈多，也在一定程度上帶動了小宅產品交易量能的升溫。  



以小宅交易最熱絡的西屯區來看，依據實價登錄統計，西屯區15坪以下小宅平均房價兩年飆漲31.4％，是全區房價飆漲最快的戶型，小宅產品受歡迎程度可見一斑。對此，東森房屋七期惠中加盟店柯詠婕專案經理表示，西屯區設有七期新市政中心、大型百貨商圈、2-20歲各年齡階層學校、台中工業區、中科等場所，吸引大量就學及就業的居住人口入住，帶動區域購屋總價不斷走揚，小宅產品憑藉坪數小、總價低、易出租的優勢，成為不少置產民眾的最佳選擇。目前西屯區的小宅交易主要集中在逢甲生活圈，該生活圈內10坪獨立套房的購屋總價普遍落在250~300萬上下，月租金大約落在6000~8500元之間，投報率可以達到2~4％左右。  



不過，柯詠婕提醒，雖然小宅投資自住兩相宜，但魔鬼藏在細節，購買小宅其實還有一些隱藏風險需要留意。首先，小宅因為坪數較小，常常會被銀行視為不易轉手的產品，貸款條件會更加嚴格，若權狀坪數低於10坪，部分銀行甚至可能不承貸，民眾需要準備較充足的自備款。其次，小宅空間比較小，在裝潢施工時很多工程無法同時進行，因此存在裝潢工期拉長、施工難度提高、施工成本增加等問題。想要購買小宅的民眾不妨多考慮鄰近捷運、明星學區、產業園區的物件，這類物件更具抗跌保值性，無論出租或是未來轉手，都會是更好的選擇。

高雄市 / 王美雅 陳信仁 報導

高雄七奈米廠恐將擱置？！有日媒日前指出，台積電可望在熊本續投資興建一座晶圓廠，台積電也表示不排除可能性，而台積電最早計畫在高雄投資兩座廠，原規劃7奈米與28奈米兩座廠，28奈米廠已經開始動工興建，但7奈米廠卻暫時延後，甚至傳出會擱置，房仲表示，與去年11月同期相比，高雄房市交易量減少四成，是六都最多，台積電效應弱化，也可能會影響到接下來楠梓區的房價。

高雄捷運紅線後勁站旁，整排的景觀宅，正如火如荼興建，楠梓區這一兩年的建案，一個接一個，原本有想考慮買房的民眾，最近緩下來了，房仲指出，楠梓區去年新屋價格一坪約28至32萬，目前新屋價則落在26至30萬一坪，15年左右的中古屋，今年跟去年，一坪也差1至2萬元，分析原因之一，就是跟台積電議題弱化有關，房仲業者黃則翔說：「跟去年的高點比是有微幅的調整，大概一坪差個1-2萬是有的。」

根據六都地政局資料顯示，高雄市去年11月買賣移轉棟數4715棟，今年同期11月買賣移轉棟數2708棟，減幅超過4成，是六都最多，整年買賣移轉棟數，高雄市少了約14.3%，房仲業者黃則翔說：「就是原本7百萬的房子現在要1千萬，今年的話可能就是9百多就有了，幅度是有微幅調整，但是整體漲勢還是不變。」

台積電最早計畫在高雄投資兩座廠，7奈米與28奈米，也讓高雄房市飆漲，不過11月時，台積電受訪表示，7奈米廠將暫時延後，而日媒日前指出，台積電可望在熊本續投資興建一座晶圓廠，台積電也回應不排除可能性，有推測，是否高雄的7奈米廠會被擱置？市府經發局聲明，28奈米廠，依原規定興建，相關規劃與期程，均尊重台積電公司，全球整體市場布局動態。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

鄉林不動產研究室指出，台中市2022年申請危老件數為661件，平均每案核准面積904㎡，均是六都第二。鄉林不動產研究室指出，因中科人口紅利與軌道經濟推升剛性需求，儘管六都的2022年前11個月轉移建物交易總棟數較2021年同期少7％，但台中市卻能一枝獨秀，逆勢成長3.4％，建商照常推案，其中有不少建案就是來自舊市區的危老改建。

根據內政部統計，2022年通膨、貸款利率升息，政府打房及工料雙漲等影響下，六都2022年前11月累計建物買賣移轉22.3萬棟，較2021年同期衰退7％，但台中市仍維持4萬5,771棟，較2021年同期的44,285棟，年增率3.4％，是六都唯一正成長。



再從內政部Q2發布的資料發現，全台現存設有房屋稅籍住宅平均屋齡為32年，六都之中以台北市平均屋齡37.06年最老、其次是台南市33.91年、高雄市32.68年、新北市29.75年，台中市以29.75年居第5名，桃園市則是27.33年最年輕。



鄉林不動產研究室指出，因為台中市可開發的重劃區腹地多、新建住宅案量大，平均屋齡在六都中算是相對年輕化。但隨著屋齡增加，建物老化速度戶數也趕不上新建，造成潛在結構強度不足的危險隱憂，加上老舊建築物缺乏昇降設備相關無障礙通路設施，造成高齡者居住通行困難因此六都政府都加緊推動危老與都更，使得申辦重建逐年增加。



鄉林不動產研究室指出，儘管建材成本略降，但重劃區土地成本始終居高不下，建商與地主談合建比例又談不攏，只好改走危老新建，致使台中的危老案也逐年快速增加。



尤其是在政府接連打炒房、限縮土建融等政策下，危老案不僅享有容積獎勵、放寬建蔽與高度限制，且不在土建融管制範圍內，讓更多建商願意大力投入危老都更、合建分售的土地開發。



根據統計，危老條例自2017年5月上路，台中市2018年通過審核15件、2019年58件，到2020年激增為138件，近3年核准危老重建案每年平均達130件，而2022年前11月已核准139件，其中以西屯區23件，位居第一、其次是北屯區19件及北區18件、西區16件及南區13件，為台中市申請危老重建前五大熱門地區。核准的每案平均面積904.27㎡，僅次於高雄的1018.79㎡，也是六都第二。(見附表一)



鄉林建設副總經理方偉民表示，支撐台中剛需買盤除了重大建設到位、軌道經濟發酵之外，中科人口紅利持續擴大也是主因之一。上月又引進高科技廠商17家、總投增資額達1,822億元，而2022年10月底中科就業人口達5萬5,546人，較2021年同期又增加7.94％，續創歷史新高；加上台積電二奈米晶圓廠最快即將於2023年進駐，預計將提供4,500個就業機會，可望為房市續添柴火。



台中市地政局統計，2022年1至11月建物交易移轉，以北屯、西屯和南屯等三大行政區最熱；北區、太平區及烏日區也緊追在後，尤其是三鐵共構的烏日區，明顯成長，年增率達43.6％奪冠(附表二)。



鄉林不動產研究室指出，建設及人口紅利集中的區域就是房市熱區，烏日區位於中彰生活圈的中心，交通地理位置便利是最大的優勢，以往大家認為烏日高鐵周邊生活機能欠佳，最近剛動工「高鐵娛樂購物城」，預定2026年完工營運，高鐵站也有不少外來建商購地推案，吸引自住型與年輕的購屋客移入，買氣不減。

立法院內政委員會近期將排審《平均地權條例》修法草案，趕在明年元月會期結束前通過修法，對此商總主席賴正鎰表示，政府一年多來打炒房，從稅收、建物及土地交易量明顯下滑，已看出抑制房價的成效，央行總裁楊金龍說明年初房市就可軟著陸，但也造成房地產上下游相關產業已是哀鴻遍野，若還要禁止預售屋換約轉售與私法人購屋採許可制並五年不得買賣，限制人民自由買賣更是違憲，希望政府不要再落井下石，而且當下應優先拚經濟，繼續把餅做大，讓大家都有飯吃。

七道金牌打炒房 投資客幾乎退場

賴正鎰說，今年通膨、貸款利率升息，政府打房及工料雙漲等影響，部分建材漲幅超過50%，甚至有的漲了一倍，像是台北每坪建築成本原本13萬元，現在漲到23萬元，甚至要25萬元，所以市場普遍預期房價上漲，紛紛置產來抑制通膨。政府1年多來祭七道金牌打炒房，投資客幾乎都已退場，但高價市場也出現壓力。

六都今年前11月累計建物買賣移轉22.3萬棟，較去年同期衰退7%；再從房地合一稅收來看，今年10月房地合一稅收為27.6億元，房地合一稅收已連續5個月走跌，創下近8個月以來的新低，房地合一稅收減少幅度明顯增加，尤其台南與高雄房地合一稅的減幅超過2成，明顯反映出房地市場交易確已降溫。

賴正鎰說，房地產業者都舉雙手支持政府打炒房，抑制房價，但去年房價飆漲是土地與工料雙漲造成，房地產開發業是非戰之罪。目前房市冷到極點，過去房地產正常交易時代，每周都有30組來客量，現在僅剩不到五組，剩下10%左右的來客量，多數建案交易趨緩，甚至數月業績都掛零，目前房市上下游產業幾乎是喝西北風來度寒冬。

上月底縣市長九合一選舉過後，蔡英文總統針對明年出口可能不佳，經濟成長疲弱，召集行政團隊高層討論，並指示維持經濟成長動能，穩定民生物價；加強照顧弱勢，減輕生活負擔；確保經濟與金融穩定等三大措施。其中，為減輕人民租屋負擔，要求租金補貼政策朝更簡政便民進行調整並加速推動修法，運用多元政策平抑房價。

賴正鎰說，政府要平抑房價確實可用很多種方法，包括增加社會住宅的供給與租屋補貼等措施。況且，預售屋制度實施近30年，對青年購屋來說，可以不用一次拿出大筆現金，減輕負擔，建商蓋房子也可降低風險，對買賣雙方是一個好的制度。政府現在卻要反其道而行，限縮預售屋買賣。由於物價波動無法精準評估建設成本，開發商只好改採「先建後售」，儘量不推預售屋。

籲選後回歸市場 勿扣房地產帽子

他認為，全球通膨壓力減緩，經濟景氣正在復甦，連大陸官方也要求多家大型國有銀行加大對房地產資金的支持力度，並祭出「金融16條」來救房市，這個月更快速解封要全力拚經濟。我國央行總裁楊金龍也認為央行去年升息來對付通膨，升息和調升存準率也有抑制房價效果，房地調控已見成效，明年初就可以達到軟著陸，他預期原物料價格也在緩跌回穩當中，房價可望穩定，明年應該就不會再亂漲一通。

賴正鎰指出，九合一的縣市長選舉已結束，政府應讓房市回歸市場機制就可以，不需要再疊床架屋，用過多的政策去干預房市，況且過去房地合一已經修法祭出高稅額，兩年內交易稅率45%，已有抑制效果，若還要在平均地權條例修正案中，祭出更緊縮的政策，包括限縮限制預售屋轉售及管制私法人購屋五年內不得轉售，不利台灣房市正常發展，也是開民主倒車，違反民主自由國家的自由買賣權利，恐有違憲之嫌。

他表示，房地產業在土地與建材工資高漲下，現在每年利潤只剩下3%、4%，簡直是廉價的加工業，房地產上下游相關產業上百萬人的家庭都苦哈哈，希望立法委員們能理性討論，讓房市回歸正常的市場機制，不要用過多的政治思維，為房地產業者扣帽子。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

房價高漲的議題近年來備受關注，為實現居住正義，政府大力推動社會住宅以保障弱勢家戶、青年族群的居住權益。但與此同時，部分在地民眾基於對弱勢民眾的刻板印象、國宅、整宅窳陋破敗的既定印象，抑或對自身不動產價值減損的擔憂，進而引發社宅興辦過程中的各種質疑與抗爭。

政治大學商學院信義不動產研究發展中心2022年12月13日舉辦「社會住宅價值新定義—共享好品質的新鄰居」講座，主持人中心主任陳明吉教授開場指出，現代社會住宅的設計在建築與環境上都經過良善的設計，為都市發展與更新加分，反而是含有違建且難以都更的老舊建物才是城市毒瘤，具有鄰避效應。此次特邀國家住宅及都市更新中心研究發展組周美伶組長，從以往舊國宅、整宅社區面臨的問題談起，進而闡述新樣貌的社宅對整體鄰里環境以及不動産價值的正面效益。



周美伶檢視目前老舊國宅、整宅所面臨的問題，例如：建築空間設計不良、欠缺公共管理機制、公共設施年久失修、過度集中弱勢租戶等，這些社區往往因維護不易而窳陋頹舊，易成為國人眼中的貧困住宅區，連帶影響周邊區域房價及居住品質。近年更因複雜的產權歸屬問題，使得都更整合困難、無法及時導入資源改善社區環境，也讓民眾對社宅的接受度偏低，產生鄰避效應。



然而，現今只租不賣的社會住宅在政府主導推動下，從硬體建設到軟性營運服務都已展現全新樣貌。透過公部門專業團隊把關，不僅在建築品質方面謹慎選用優質建材，更導入智慧居家及節能環保技術，也落實綠建築設計為城市永續有所貢獻。許多已完工社會住宅更屢獲公共工程獎項及國際標章肯定，周美伶以台北市松山區健康社會住宅舉例，該案選擇具有原建築物紋理特色材質，將舊址轉化為景觀的一部分，不僅延續上一代的情感，更讓新舊環境元素共生共榮，亦榮獲2020年第八屆台灣住宅建築獎肯定。



周美伶表示除了硬體設備升級外，營運管理及福利服務的補強也極為重要。社會住宅除了改善居住場所條件，並可以結合社區營造、文創育成、弱勢培力等，創造出更大的公共價值。其中，她以林口社宅的9年公共藝術計畫為例，此計畫脫離既往執行方式，除了裝置藝術作品以外，並與藝術家駐村及展演等行動串聯，硬體與軟體結合，讓新一代社宅規劃從公共空間運用著手，推動社區環境美學培養，創造從生活中享受藝術的社區環境，是一打造宜居住宅的主要策略。



為了提升社宅內住戶的生活品質，並重視社宅永續經營，周美伶指出台灣的社宅透過專業社區管理團隊，不僅有效提升基本設備修繕效率，在社福弱勢照料及欠租介接機制上，亦可透過這些專業、智慧化的物業管理系統，快速解決應對居民所需。未來就住居角度出發，周美伶也提到應該多元嘗試各種社宅服務的可能性，例如提供青年回饋租屋模式，鼓勵青創人口從社會、公共服務性角度參與社會住宅事務；社宅與地方NGO組織的合作，規劃公益社福服務進駐社區；輔導服務高齡、身障服務之公益團體經營社宅，提供多元的居住空間以滿足各社會族群的需求，共同推動對社區、弱勢族群有益之方案。



周美伶最後強調新一代社會住宅不僅是提供民眾安居的選項，更將能連帶提升周邊鄰里的生活品質。對於社會住宅未來的期望，將不再侷限於提供與滿足住宅需求，而是透過政府挹注公共資源導入各項新技術，讓社會住宅成為一個推動建築、物業管理相關產業創新發展的試驗基地。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】