新社農地,新社區農地,台中新社農地

商辦市場在升級潮推升下，近幾年一直供不應求，不過，開發商競相投入市場後，未來五年內，台北市將爆出102萬坪的新增巨量供給，高力國際董事總經理劉學龍，提出「125」密碼指出，未來一年內空置面積將翻倍、二年內空置率倍增、五年內空置率跳高至雙位數，從供不應求轉變成供過於求；不過高力國際將把壞球打成好球，率先成立「業主代表服務」部門，全力攻市。

　劉學龍表示，未來五年，台北市東、西區各自有數十萬坪的新建辦公室，再加上金融壽險、建商透過危老、都更重建辦公大樓，估計三、五年後將有可觀新增供給大爆發，辦公市場恐將面臨空置率飆高，有機會突破2成，雖然可能翻轉過去房東市場的絕對優勢，加重市場壓力，不過高力國際看到的卻是潛在商機，因此決定成立業界唯一的「業主代表服務部」，投入新藍海。

　劉學龍表示，商用不動產的複雜度遠甚於一般住宅，從開發、產品規劃、為客戶量身客製化服務、行銷、招商到物業管理，每一層面都需要高度專業參與，高力國際著眼的不只台北市102萬坪的新供給，更涵蓋全台六都，及不同特別的產業聚落，甚至更看到未來校園不動產、健康醫療不動產等更多元化的新興產品崛起，因此高力國際整合所有部門的資源，爭取龐大的業主市場。

　高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，未來業主除供需失衡的壓力，還將面對「租客市場」三大挑戰，首先，區域發展多極化，頂級辦公室新供給將從信義計畫區延伸到東西區，合計逾80萬坪；第二，新增競品彈性化，北士科、內科、南港的產業辦公室，結合生產及成本優勢，透過總部、客製化的策略，強化對承租方的吸引力；第三，需求條件弱化，在疫情、數位轉型、少子化、共享辦公室的影響下，企業對辦公空間的需求也會出現價、量、質的變化，過去快速擴張、膨脹的租賃需求，將出現量變、質變。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「青年安心成家優惠購屋貸款方案」今年底到期，財政部預計下周提報相關方案到行政院核定，據知，目前實施的利率減半碼優惠可望續辦，至於續辦時間為半年、還是一年，具體方案將由行政院拍板定案，估計受惠戶數上看19萬戶。

　公股銀行辦理青年安心成家貸款自2010年12月推出，由台銀等8家公股銀行以自有資金配合辦理，目前第5度延長到今年年底。

　值得注意的是，美國今年以來大幅升息，央行也已第3度升息，升息幅度達到2碼，為了減輕首購族的房貸壓力，財政部今年3月拍板定案，青安房貸方案的「基準利率」減半碼優惠，實施期間到今年底。

　青安房貸的利率是依中華郵政2年期定期儲未達500萬元機動利率為「基準利率」，目前公告為1.345％，再據貸款方式固定加碼。以一段式機動利率來算，即為基準利率固定加碼0.555％，再優惠半碼（0.125％）後，目前利率為1.775％。

　兩段式利率則是前2年按基準利率固定加0.345％，再優惠半碼，目前為1.565％，第3年後利率為1.865％。

　據了解，財政部下周將方案提報行政院核定，目前傾向青年安心成家方案再續辦2年，另外優惠利率半碼措施也可望延長。國庫署僅回應，目前還在蒐集、統整公股行庫意見，還在討論階段，盡快將方案提報行政院。

　國庫署統計，公股銀辦理青安房貸到10月底撥貸戶數達33.2萬戶，撥貸金額1.37兆元，而現存貸款戶數約18、19萬戶，若優惠利率再延長，將可望受惠。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣經濟研究院今（25）日發布10月景氣動向，其中，製造業、服務業與營建業營業氣候測驗點均呈下滑態勢。在製造業方面，終端市場需求低迷，設備投資意願趨向保守觀望，不過廠商對景氣看壞程度較上月相比已略為改善；而服務業雖然因國境開放，消費人潮回流 ，但因10月金融市場表現持續疲弱 ，壽險保費收入下滑，加上產險業仍處虧損狀態，因此證券業與保險業者大多看壞當月景氣表現。 

台經院指出，10月主要經濟體領先指標與製造業採購經理人指數（PMI）續呈走低態勢，且依經濟合作暨發展組織（OECD）的經濟展望報告表示，由於俄烏戰爭引發的能源衝擊繼續刺激通膨，全球經濟將在明年進一步放緩，2023年全球經濟成長表現有很大程度上來自於主要的亞洲新興市場經濟體，而美國和歐洲則急劇減速。

台經院觀察國內情勢，在製造業方面，10月製造業營業氣候測驗點為84.20點，較上月下滑0.43點，下滑程度已較先前趨緩，不過仍呈現連續10個月下滑態勢，創下2020年5月以來新低紀錄。



台經院說明，全球經濟受到通膨及升息影響，終端市場需求疲弱，廠商持續進行庫存調整，設備投資意願趨向保守觀望，故製造業廠商對當月與未來半年景氣看法多呈悲觀與持平，不過廠商對景氣看壞程度較上月調查相比略為改善。

服務業的部分，10月服務業營業氣候測驗點為91.09點，月減3.65點，呈現連續3個月下滑態勢。



台經院表示，隨著國境開放，民眾已漸習慣與病毒共存，消費人潮回流，使餐旅業者看好當月與未來半年景氣表現，此外，10月金融市場表現持續疲弱，券商經紀手續費收入與自營獲利減少，且壽險保費收入下滑，加上產險業仍處虧損狀態，故證券業與保險業者大多看壞當月景氣表現。

至於在營建業方面，10月營業氣候測驗點為85.10點，較9月之90.34點下滑5.24點，已連續三個月呈現下跌的態勢。 

台經院解釋下滑原因，主要是來自於營造業與不動產業對當月看法均顯悲觀，建築工程業者因房市不景氣，工程承攬情況仍未好轉，且最後修整工程業者也因房屋完工量減少而業績逐月下滑，加上不動產業者面臨金融市場表現疲弱、房貸利率走高、國內外經濟下行壓力仍大，導致房市交易件數萎縮的情況日趨顯著，故營建業有超過一半比例的廠商看壞當月景氣表現，且對未來半年景氣看法續呈保守。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台經院今（25）日發布景氣動向調查報告，在營建業營業氣候測點方面，呈現連續3個月下滑，且來到近2年半的新低點。台經院產經資料庫總監劉佩真表示，利空罩頂情況下，房市呈現量縮價微跌，今年整年的成交量恐跌破32萬件。

營建業10月測驗點持續下滑，主要來自於營造業與不動產業對當月看法均顯悲觀，建築工程業者因房市不景氣，工程承攬情況仍未好轉，且最後修整工程業者也因房屋完工量減少而業績逐月下滑，加上不動產業者面臨金融市場表現疲弱、房貸利率走高、國內外經濟下行壓力仍大，致使房市交易件數萎縮的情況日趨顯著所致，故營建業有超過一半比例的廠商看壞當月景氣表現，且對未來半年景氣看法續呈保守。

劉佩真表示，儘管明年在淨零排放、ESG趨勢下，會帶動企業機電整合工程需求，不過，在民間的工程量方面，明年因應國內經濟成長率趨緩，會呈現減緩的趨勢，對於營造業未來半年的看法也會趨向謹慎、保守。

在不動產方面，劉佩真指出，今年10月不動產業表現也不盡理想，六都建物移轉棟數月衰退6.9％，年跟年的跌幅更達到28％，後續央行持續升息，貨幣政策持續走向緊縮，再加上買賣雙方在價格上的認知，相關房市管制措施持續，利空罩頂的情況下，預估今年全年交易量恐跌破32萬件，跌幅來到高個位數。

綜合上述營建業對景氣看法調查結果，經台經院模型試算後，營建業2022年10月營業氣候測驗點為85.10點，較9月之90.34點下滑5.24點，已連續三個月呈現下跌的態勢，並來到2020年5月以來的新低。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲贈與稅免稅額有每年224萬元額度，不少父母會在年底將不動產登記給子女。

二親等的不動產買賣，除了契稅、一增值稅外，還有一筆贈與稅要繳納，但若能提出支付價款證明者，就可以免除贈與稅的負擔，所以每年的年底，就是善用父母親的贈與稅免稅額，將不動產登記給子女的好時機。

就跟一般買賣房屋一樣，以市價1000萬元的房屋買賣，如果二親等的買賣，善用免稅額244萬元，銀行貸款只要辦理756萬元，免自備款，就可以輕而易舉的取得父母親的不動產。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，日前有名女想用800萬元，向父親承買市價1000萬的房子，並將爸爸的贈與稅免稅額244萬元用掉，同時辦理銀行貸款556萬元做為尾款支付給爸爸。

銀行承辦人眼見市價1000萬元的物件，只貸款556萬元，見獵心喜，歡喜承作，女兒看到順勢將爸爸贈與稅免稅額244萬元用掉，順利取得房屋，但是卻出現問題。

鄭文在說，由於女兒是自由業，而且未婚，從來不曾申報綜合所得稅，就國稅局而言，不認為她有償還尾款銀行貸款556萬元的能力 ，所以可能被課徵10%即55.6萬元的贈與稅，但女兒認為銀行貸款會過，國稅局擔心什麼？

鄭文在就建議，如果將房屋產權的2分之1在2022年的12月份辦理贈與，另外的2分之1產權在2023年1月份辦理贈與，這樣在2023年1月底辦理完成，取得所有權全部，就不用擔心被課徵贈與稅了。

        另外，也可以考慮誠實申報所得稅，等資歷完整後，再向爸爸承購該房屋，避免國稅局作業困擾。當然，最快速的方式是趕快嫁給一個高收入、有報所得稅的金龜婿，可以合併夫妻倆的收入，或是透過夫妻贈與，讓案件次順利完成，取得贈與稅免稅證明。

      至於未來出售是否要繳房地合一稅？鄭文在說，如果是受贈與取得，成本就是房屋加土地的公告現值；如果是主張買賣成本就是買賣價。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市看衰的人變多，買氣就會急縮，建商則會開始跟消費者、投資盤比毅力，等待買氣回歸那天！台經院今(25)日舉辦「11月分景氣動向調查報告線上視訊記者會」，台經院指出，2022年10月營建業營業氣候測驗點已連續3個月呈現下滑，創近半天新低。台經院指出，「不動產業前景不明，貨幣緊縮態勢確立，消費者看空房市，致使交易量明顯萎縮。」

台經院研究員劉佩真會後接受《三立新聞網》訪問指出，「2020年5月以來的新低水準，主要是來自於營造業與不動產業對當月看法均顯悲觀，且對未來半年景氣看法續呈保守的緣故。以不動產業來說，10月因整體經濟前景不明朗，加上貨幣緊縮態勢已確立，使得消費者對於房價上漲的預期逐漸冷卻，反觀看跌的比例趨增，顯然消費者對於房價看法已出現多空對峙，至於交易量萎縮則是相對明確。」

她指出，2022年10月六都建物買賣移轉件數月增率為-6.9%，且單月規模創下五年來同期新低，五都中僅有台中市僅呈現微幅衰退0.7%，主要是因為台中市有北屯、烏日等大量交屋的支撐，其餘都會區跌幅介於1.6~16.3%，主要係因台股不斷出現下跌、房貸利率已連三升、國內經濟成長率屢遭下修，致使預售屋及中古屋市場交易件數萎縮的情況日趨顯著。

若以年增率觀之，則2022年10月六都建物買賣移轉件數年增率為-28.2%，主要是反映2021年同期出現疫情趨緩後強勁的遞延性買盤回籠，導致基期相對較高。

而2022年10月房市交易受到大環境的制約，反而出現明顯的萎縮，其中減幅除了台中市為個位數位，其餘五都均為兩成以上的衰退，其中新北市減少高達40.1%，位居首位，主要是由於新北市的淡海新市鎮、林口新市鎮、央北重劃區等交易量皆較2021年同期衰退所致。

觀察房市現況，劉佩真說，房市利空力道壓制的氛圍，市場多以審慎保守看待，主要是貨幣政策趨向緊縮、房市政策無鬆綁空間、買賣雙方對於價格認知差距拉大，以及年底前最後一波的推案大潮，將從各區慢慢爆出新案，屆時建案銷售競爭壓力將較前三季更高所致。

展望未來，她認為，「在經濟、金融市場、地緣政治風險、地方選舉、房市政策的不確定因素下，消費者對於房市後市仍無信心，購屋心態自然轉趨保守觀望，會等待市場較為明朗後才可望進場購屋，顯然短期內房市景氣依舊處於低檔盤整的格局。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

大台北地區商辦市場進入百家爭鳴時代，看好公司行號持續有辦公空間升級、商仲業者根據實價登錄資料，統計北市商辦交易最熱絡的路段，發現大直樂群二路、樂群三路自 2017 年以來，累積交易突破 160 億，已成為頂辦群聚重點區域。

信義全球資產公司根據 2017-2022 年 11 月已揭露之實價登錄資料，公布台北市商辦交易規模前五名路段，樂群二路近 6 年累積交易金額達 95.2 億元，榮登商辦交易最熱絡路段；敦化南、北路是台北市發展較早的金融商圈，其中敦化南路二段交易量 69.63 億元位居第二；信義計畫區同樣也是金融機構、商辦大樓林立的市區精華地段，松高路的交易量 68.61 億元居第三；第四名再由大直包下，樂群三路交易量為 65.82 億元；第五名則是松江路的 49.59 億元，松江南京生活圈亦是市中心重點商圈，捷運路網便利，商業氣息十分濃厚。

信義全球資產公司商仲部副總周中德分析，目前市場自用需求強勁，但市中心商辦的空置率續低，市區辦公室租金連年攀升，促使部分原據點在市中心的企業，朝向市中心外圍尋找可購置的商辦標的。大直在地理位置上與市中心僅一橋之隔，軌道建設便捷，有美麗華百貨、春大直等大型商場，多間米其林摘星餐廳群聚，商圈生活機能完整，壽險業也投資目光也望向大直，台灣人壽 2020 年以 36.89 億元，購入樂群二路上的指標商辦台北 CBD 時代廣場部分樓層；建商也看好大直發展潛力，華固、大陸、忠泰、虹光等建商都進場開發頂辦產品。

周中德進一步分析，企業在選擇設置辦公地點，地段、交通是重要考量因素，將辦公室設在市區精華地段，於企業形象上具標竿意義，交通便捷也更有利於員工通勤，在此次信義全球統計近 6 年台北市商辦交易前五名最熱絡路段，居第二、第五名的敦化南路二段、松江路，儘管部分大樓已是屋齡近 30 年的「大齡」商辦，但以在市中心優勢、鄰捷運，仍有其不敗的價值與地位。

從此次台北市商辦交易路段前五名中也可以看出，大直商辦交易量在近幾年明顯衝高，樂群二路、樂群三路就包辦兩個名次，總計這兩條路段的交易量，就達到 161.02 億。周中德表示，企業選擇購置商辦，除了可以解決既有辦公空間不足，另一項誘因為，受目前國際通貨膨脹影響，商用不動產為優質抗通膨標的，企業看準購置商辦避險保值的特性，從長期資產規劃來看，也有其增值潛力。

▲大台北地區商辦市場進入百家爭鳴時代，其中大直將成為頂辦群聚的區域。（信義全球資產提供）

大台北地區商辦市場進入百家爭鳴時代，哪條路段將成為商辦群聚的明日之星？信義全球資產公司根據實價登錄資料，觀察北市商辦交易最熱絡的路段，發現大直樂群二路、樂群三路自2017年以來，累積交易突破160億，已成為辦群聚重點區域。

信義全球資產公司根據2017年至2022年11月已揭露之實價登錄資料，公布台北市商辦交易規模前5名路段，樂群二路近6年累積交易金額達95.2億，榮登商辦交易最熱絡路段；敦化南、北路是台北市發展較早的金融商圈，其中敦化南路二段交易量69.63億位居第2；信義計劃區的松高路的交易量68.61億居第3；第四名再由大直包下，樂群三路交易量為65.82億；第5名則是松江路的49.59億。

信義全球資產公司商仲部副總周中德分析，目前市場自用需求強勁，但市中心商辦的空置率續低，市區辦公室租金連年攀升，促使部分原據點在市中心的企業，朝向市中心外圍尋找可購置的商辦標的。

大直在地理位置上與市中心僅一橋之隔，有美麗華百貨、春大直、多間米其林摘星餐廳群聚，壽險業也將投資目光也望向大直，台灣人壽2020年以36.89億元，購入樂群二路上的指標商辦台北CBD時代廣場部分樓層；建商包括華固、大陸、忠泰、虹光等，都進場開發頂辦產品。

周中德進一步分析，企業將辦公室設在市區精華地段，於企業形象上具標竿意義，交通便捷有利於員工通勤，在此次信義全球統計近6年台北市商辦交易前5名最熱絡路段，居第2、第5名的敦化南路二段、松江路，儘管部分大樓已是屋齡近30年的「大齡」商辦，但以在市中心優勢、鄰捷運，仍有其不敗的價值與地位。

大直商辦交易量在近幾年明顯衝高，周中德表示，企業選擇購置商辦，除了可以解決既有辦公空間不足，另外也是因商辦是優質抗通膨標的，企業看準購置商辦避險保值的特性，從長期資產規劃來看，也有其增值潛力。

文／橘世代

雙北居大不易！一定要買房 嗎？只租不買可行嗎？這是現代人面臨的問題，除了年輕人之外，熟齡族群更要思考老後退休宅 問題，租房到老是可考慮的選項嗎？專家認為，在租屋 市場中，不少房東有設下隱形的「年齡門檻」，整體而言50歲以上，租屋或買房的條件都會更加嚴峻，因此，若能提前買房，更能免於老年為了住居奔波。

租屋族不買房 房東設下「年齡門檻」

目前租屋市場，北市兩到三房的月租約3~4萬，即便合租仍須近2萬，再往外圍的新北市，雖可有8折價，仍得支付1~2萬元不等房租。以買房來說，數據顯示，近年購屋總價1500~2000萬元，以貸款約7成、還款30年、利率1.3%計算，每月本息攤還3.5~4.6萬元，雖高出租屋萬元，但專家認為，趁早買房非話術，有了自己的家，老後可避免看房東臉色。

熟齡人累積資產能力較年輕人來得好，多數負擔房租不成問題，雖說如此，但全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，多數房東仍不願意出租給年邁長者或退休族群，不僅是擔心租客健康問題，假設租賃期內家中發生變故，無法按時支付租金，甚至因病身故，也都是潛在隱憂，因此多數在篩選租客時內心已有設下「年齡門檻」。

陳炳辰建議，長期租屋者與房東維持日常良好的關係，若房東有意終止契約，也不無轉介的可能，另若熟齡長者突然有租屋需求也無需擔心，目前有不少找屋管道，比如網路平台、房仲、基金會、社福機構及包租代管公司，也可親自到屬意的社區公告欄看看是否有租屋資訊，但也建議由子女出面，或可證明自身資產無虞，讓房東放心出租。

租屋、買房 「50歲後」都會越來越難

陳炳辰分析，趁早買房並非行銷話術，房租會受房價影響連帶攀升，除非租客本身薪資條件優渥，否則多數房東不願承租給年歲大的租客，代表隨著年歲增加會越難找住居，若已幸運找到適合租屋也須注意，一旦房東不願續約，同樣有被迫搬遷的風險。

陳炳辰指出，50歲以上的首購族在貸款利率、成數上等條件都不會太好，因此建議購屋提早準備，主要是銀行在核貸時可能會因還款期間內逢退休，將其界定為高風險族群。

熟齡首購v.s租屋族 專家3大建議

他指出，熟齡購屋族在選擇物件上儘量以「屋況」與「地段」點較佳物件為主；在準備審查資料上，假設擔任公務員或是在知名企業擔任要職，可以準備好財力、信用證明等；可提列其他加分項目，比方子女經濟狀況佳，自身名下有具備價值的資產當然也可當作參考，亦可成為貸款的擔保重點。

陳炳辰說，台灣環境有利於不動產發展，再者房產運用多元性，包括賣屋、出租獲利，或以房養老 的信託方式，也能換屋，或其他資產運用，都可能成為退休後不錯的經濟來源。要是經濟能力真的不足，租屋上另可善用社會住宅，或一些公益房東的出租物件，亦可減輕找屋壓力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新北市土城區具有板南線和未來萬大線雙捷運線交會的交通利多，及土城長庚醫院啟用，頂埔及永寧科技園區產業進駐，日月光廣場生活圈漸漸成形等優勢，建案從2019年單價3字頭，一路攀升到2022年來到單價6字頭，仍澆不熄強勁的首購及換屋需求，買氣持續火熱。近兩年推案因缺工缺料導致工期拉長，買方都不想夜長夢多，在競爭激烈的土城房市，工程期相對短、越早交屋，自備款壓力輕，公設比低，且具大量推案實績的上市品牌建商，擁有上述4大特點的案子最受市場青睞。

2022年第一季登場的「大同莊園3」銷售成績不俗，規劃661戶已揭露出近360筆實登資料，均價達58.58萬，可查的銷售率至少近6成，尚志資產預估年底有望拼出7成銷售成績。第3季正式公開的「新潤青樺」規劃294戶中已有53戶實登紀錄，均價59.94萬。最快朝完銷終點線衝刺的則是第2季登場至今銷售率已突破9成的「皇翔芊樾」，全案104戶有91筆實登資料上載，第3季的成交均價為59.96萬元。這3大土城指標案均有多筆資料上探6字頭。而第3季登場的「馥華之丘」預料成交行情同樣「坐5探6」。



皇翔建設旗下擁有甲級北昌營造廠，一條龍式經營出建築品質與售服口碑，在土城熱賣的「皇翔芊樾」預計2025年第1季交屋，領先目前土城其他線上銷售案，以自備款20％低於其他個案的25-30％，2至3房剛需市場也開出32.1％的低公設比，創造銷售率衝9成的致勝關鍵。



在地房仲業者評估，土城2022年買氣算「低調熱銷」，去化快、越賣越搶手，第4季土城暫緩重劃區6字頭將成為新的「土城共識」，特別是在民生消費核心的日月光廣場周邊推案。加上營造成本墊高、通膨議題，和外傳遠東Tpark通訊園區內約7000坪的住宅建案，預計第4季進場銷售，有望憑藉google確定進駐TPKD研發大樓的利多，讓亞東醫院生活圈跳空挑戰8字頭的新價格，在價格推擠效應下，土城暫緩重劃區吸引大批剛需、自住與區域首換客群進場。