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大台北地區商辦市場進入百家爭鳴時代，看好公司行號持續有辦公空間升級、設置企業總部需求，越來越多建設公司投入大型商辦大樓開發，預估下一波新供給推出，將為北市商辦大樓市景帶來全新面貌。而企業熱衷在哪個區位設置辦公室？哪條路段又將成為商辦群聚的明日之星？信義全球資產公司根據實價登錄資料，觀察北市商辦交易最熱絡的路段，發現大直樂群二路、樂群三路自2017年以來，累積交易突破160億，已成為頂辦群聚重點區域。

信義全球資產公司根據2017年至2022年11月已揭露之實價登錄資料，公布台北市商辦交易規模前五名路段，樂群二路近6年累積交易金額達95.2億，榮登商辦交易最熱絡路段；敦化南、北路是台北市發展較早的金融商圈，其中敦化南路二段交易量69.63億位居第二；信義計畫區同樣也是金融機構、商辦大樓林立的市區精華地段，松高路的交易量68.61億居第三；第四名再由大直包下，樂群三路交易量為65.82億；第五名則是松江路的49.59億，松江南京生活圈亦是市中心重點商圈，捷運路網便利，商業氣息十分濃厚。



信義全球資產公司商仲部副總周中德分析，目前市場自用需求強勁，但市中心商辦的空置率續低，市區辦公室租金連年攀升，促使部分原據點在市中心的企業，朝向市中心外圍尋找可購置的商辦標的。大直在地理位置上與市中心僅一橋之隔，軌道建設便捷，有美麗華百貨、春大直等大型商場，多間米其林摘星餐廳群聚，商圈生活機能完整，壽險業也投資目光也望向大直，台灣人壽2020年以36.89億元，購入樂群二路上的指標商辦台北CBD時代廣場部分樓層；建商也看好大直發展潛力，華固、大陸、忠泰、虹光等建商都進場開發頂辦產品。



周中德進一步分析，企業在選擇設置辦公地點，地段、交通是重要考量因素，將辦公室設在市區精華地段，於企業形象上具標竿意義，交通便捷也更有利於員工通勤，在此次信義全球統計近6年台北市商辦交易前五名最熱絡路段，居第二、第五名的敦化南路二段、松江路，儘管部分大樓已是屋齡近30年的「大齡」商辦，但以在市中心優勢、鄰捷運，仍有其不敗的價值與地位。



從此次台北市商辦交易路段前五名中也可以看出，大直商辦交易量在近幾年明顯衝高，樂群二路、樂群三路就包辦兩個名次，總計這兩條路段的交易量，就達到161.02億。周中德表示，企業選擇購置商辦，除了可以解決既有辦公空間不足，另一項誘因為，受目前國際通貨膨脹影響，商用不動產為優質抗通膨標的，企業看準購置商辦避險保值的特性，從長期資產規劃來看，也有其增值潛力。



信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛則歸納目前市場有以下三點趨勢，使近期買方對商辦需求殷切，其一，隨著公司事業體擴張，既有辦公室已不敷使用，促使企業積極尋找符合公司發展需求的辦公空間，其二，目前企業經營逐漸走向總部辦公、工廠生產線地點分離的模式，因此市場對可設立總部的辦公空間需求增加，其三，在ESG思維浪潮推動，企業在辦公空間選擇，不只要新穎大器，也要結合智慧化辦公、減碳綠建築等議題，這也促使建商積極朝向頂辦商品開發，亦可為企業量身打造符合產業需求的空間設計。

▲彰化二林受惠中科四期二林園區大廠進駐，吸引就業人口回流，也帶動房市交易熱度。（翻攝自GoogleMap）

中科四期二林園區自2018年正式對外招商以來，知名大廠先後進駐，也讓當地房地產市場間接受惠。根據實價登錄資料，2021年二林土地成交總金額佔全鎮的71%，而且短短5年時間，二林的土地成交總金額就從18.3億元增長到33.7億元，大增15.4億、增幅超過8成，土地成交量也從282件快速增加到374件，土地交易相當熱絡。

東森房屋研究中心葉沛堯經理指出，中科四期二林園區的建設對當地房市來說無疑是重要利多，磁吸了大量看好區域長線發展的民眾和建商到此獵地插旗，帶動土地交易極速升溫，房市前景也非常有想像空間。

葉沛堯指出，二林過去因當地就業機會相對較少，人口流失問題嚴重，如今伴隨中科四期二林園區的招商，如矽品、合晶等先後宣布進駐此地，提供大量工作崗位，有望帶動就業人口湧入二林，當地住房需求與房價也有機會同步受益。

東森房屋彰化二林加盟店林政霖店東也表示，不僅各大建商爭先到二林購地推案，還有不少嗅覺敏銳的置產族群積極到二林超前部署，目前二林蛋黃區的土地成交單價普遍落在每坪10~15萬之間，就連離市中心稍遠的蛋白區土地成交單價也要每坪3~5萬，與3~4年前、中科二林園區進駐前相比，土地價格幾乎翻了一倍。

東森房屋彰化二林加盟店黃昱翔副理指出，二林土地價格飆漲，建商土地取得成本持續墊高，最終也會反映在房價上面。目前二林住宅交易仍以透天厝佔最大宗，新建透天的總價基本落在900~1000萬，就連過往買氣相對較弱的新建大樓、華廈的開價也已經悄悄站上2字頭。

不過，二林的房價與其他精華區相比，尚在較低檔位，且房市發展潛力可觀，建議可挑選離二林市中心約5~10分鐘車程的蛋白區，購屋門檻相對較低，又能共享市中心的生活機能，總價350~550萬左右就有機會買到中古透天，CP值相當高。

東區商圈近月店面市場持續換血，忠孝敦化的原運動運品店退場後，由英國美妝保養品牌業者進駐，雖然沒有實價租金揭露，不過該店面2015年曾有過實價紀錄，月租達130萬元，單坪租金近2萬元，隔壁兩間的指標角窗銀行店面，也掛起「租約到期，我們搬家囉！」的告示，由於現在銀行的主戰場都在數位上，該店面雖然租約到期不再續約，但已達成品牌宣傳任務功成身退。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，現在銀行已經不再積極擴張分行數量，且分行的經營型態逐漸產生改變，即使傳統臨櫃的經營模式，新分行對於空間需求減少，且更重視客戶到分行的感受與質感，同時也希望引導客戶多使用數位工具，由於銀行越來越重視線上的數位功能，銀行業的競爭已從陸戰打到空戰，而該銀行的東區與信義威秀兩店功成身退，成功將銀行新的品牌形象置入民眾心中，雖然店租代價甚高，但某部分也算是形象廣告的相對代價。



至於東區商圈雖然有人退出，但也有新的店家進駐，忠孝敦化商圈原運動品牌店部分空間，已經由英國保養美妝品牌進駐，訴求香水圖書館概念，整體店內佈置讓民眾有文青的消費氛圍，同時又像在夜店般放鬆的環境，近期開幕就有許多IG打卡，顯示東區商圈仍有其品牌行銷曝光效應，而該店面過去曾有過實價租金紀錄，2015年月租130萬元，每坪租金達1.9679萬元，且東區在全盛時期有許多單坪2萬元的租金實價紀錄。



曾敬德指出，東區商圈正經歷大幅的調整階段，商圈在經歷租金調整後，進駐的店面業種也相對多元，加上疫情過後的確人氣會逐漸回流，但同時間東區商圈還是面臨信義計畫區的競爭，商圈還是要形塑自身的賣點才能夠吸引消費者的青睞。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

政治大學商學院信義不動產研究發展中心2022年11月25日舉辦房價系列講座，發表『從時列角度看房價長期變化』研究，分析近一甲子台灣房價的變化，根據政大財管系陳明吉教授的研究顯示，過去半世紀台灣經歷6次循環，有5次的擴張期持續2~3年，而收縮期有5次在5~7年，而國內因為有政策調控避免房市泡沫失控，即使房市修正也不至於出現暴漲暴跌，進而導致金融危機。

自從COVID-19疫情爆發後，世界主要國家房價大幅上漲，但於2022年美國聯準會升息後，各國房市漸漸冷卻，房市冷熱循環是國際房市共通的現象。政治大學商學院信義不動產研究發展中心舉辦的房價系列講座，由研究房價多年的政治大學財務管理學系陳明吉教授做房價系列研究分享，第一場是『從時列角度看房價長期變化』，分析從1966年到2022年近一甲子台灣房價的變化。



分析世界主要國家的房價長期趨勢，陳明吉指出台灣房價除了一樣有長期上漲的趨勢外，更有漲多跌少之不對稱變化，且有很強之抗跌性。以長期趨勢來看，台灣早期房價上漲主要由經濟成長所驅動，在1980年代末期之房價上漲是經濟成長與金融自由化同時影響所造成，而1990年後之房價則主要由金融因素所推升。陳明吉也表示早期台灣房價是各地區齊漲，屬共移型，後期是北部都會區帶動其他地區，屬蔓延型。



陳明吉指出在過去半世紀多，台灣房價共有6次循環，有5次2-3年的擴張期，1次10年的擴張期，而收縮期有5次在5-7年間，1次則有16年之久，觀察有長收縮期伴隨長擴張期之現象。



若與國際房市比較，台灣房價波動幅度相對不大，根據陳明吉建構的房價風險模型，若以台北市房價資料估計風險，因早期波動幅度較大，有1％的機率在單季出現2成多的下行風險，但隨著近年台北市房價波動幅度逐漸縮小，出現如此大幅下跌的機率亦大減。且由於政府會對房市進行調控，國內房價泡沫不致於太大，使得下行風險亦不會太高，較不會像美國房價暴漲暴跌而導致金融風暴。



雖然台灣過去房價長期的上漲趨勢沒有出現明顯的結構性轉變，但不代表未來不會因結構性轉變而轉為長期下跌，亦不代表短期不會下跌。雖然長期持有者較不用擔心，但短期投資者仍必須注意房價波動風險。陳明吉最後也建議，由於房價變化乃受總體經濟與金融所牽動，應依據大環境面因素來研判未來房價走勢，不能僅單看房市本身的條件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

黑心房仲詐騙又一樁？讀者X先生(化名)向三立新聞網投訴，「我遇到某知名品牌房仲給我假的實價登錄紀錄，讓我買到整整貴了550萬的房子，但證據難找，法律上難以追討公道，僅希望把遭遇告訴大家，不要有人再上當。」

X先生說，「日前我看中桃園的一間透天厝，房仲帶看時，拿了實價登錄給我看，告訴我前一手成交是1250萬，只是因為前屋主想要出國，所以售屋，不賺錢平轉1250萬給我，當時我不懂，後來成交後，朋友幫我查詢，才發現前屋主才取得房子沒多久，跟前一筆交易價差近一倍，相當奇怪，感覺自己就被騙了，現在告訴大家，希望大家能有所警惕，不要過於相信知名品牌房仲。」

記者調閱X先生所指出的交易紀錄發現，「該筆房屋的歷次交易紀錄確實相當奇怪，106年有一筆700萬交易，今年8月出現1250萬交易，而X先生是10月才成交，短短不到3個月快速轉手；此外，由於該處比較偏僻，1250萬的總價高出區域行情約3~4成，也難怪X先生會有所懷疑。」

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，「不確定X先生是不是碰上黑心房仲，但黑心房仲確實有可能這樣做價！」

舉例來說，黑心房仲先與投資客(或人頭)串通，以800萬購入一間房子，但要求前手屋主必須以1250萬的價格實登，雙方再製造假金流，營造是以1250萬成交的假象，讓相關單位難以發現端倪，接著進一步欺騙買家接手。如果消費者事後才發現，想要追討恐怕是相當困難。

不過，陳傑鳴也強調，「X先生是否碰上這種手法我們不得而知，但這件事情也提醒所有消費者，想買房子，都應該學會自己看實價登錄，因為並不困難。」

他指出，實價登錄目前可以透過「內政部不動產交易實價查詢服務網」查詢，如果版面不習慣，則還有「樂屋網、樂居網、實價登錄比價王、591實價登錄、信義房屋」等民間彙整網站查詢，消費者可以從中選擇自己習慣或便於使用的網站即可。

陳傑鳴說，民間的查詢網站，如果看上某物件，可將地址全部輸入，查詢到後，別忘記點入「歷次交易紀錄明細、備註欄」，查看每一手交易行情，以及是否凶宅、輻射屋等資訊；下一步則可查看同社區、同棟大樓的交易紀錄，如果沒有，也可查詢鄰近區域的行情比較。

當然，消費者有時候還會面臨另一個問題，就是上一筆交易時間過久，無法得知現在的行情，此時，除了比較周邊行情外，還可以進一步用民間版本的實價登錄交易網，部分網站會提供出「目前的待售、待租物件」，就能立即得知自己想買的房子開價是否過高。

最後，陳傑鳴建議，「各家品牌旗下人員眾多，並非人人都是好鳥，所以透過房仲購屋，無論品牌如何、第一印象如何，自行查詢實價登錄的步驟不可少，此外，看屋時最好也找『做水電、建築背景相關人士』陪同，才能確認是否有無漏水等問題，多一分謹慎、少一分損害。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高雄房價一路飆漲，1字頭購屋區將成歷史？台灣房屋集團統計，高雄屋齡10年內的輕齡大樓、華廈，平均成交單價還落在1字頭的行政區，從去年上半年還有十個行政區，到今年上半年，僅剩下大樹、林園及梓官三個行政區，平均成交單價為13.4~19.2萬元，其餘行政區房價均已跳升2字頭以上。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮指出，想用1字頭入主高雄屋齡較新的大樓華廈，市區已近乎絕跡。

李家妮表示，屋齡十年內的住宅，是多數民眾偏好的購屋黃金屋齡，去年上半年像是三民、左營、鳳山區部分商圈，還有機會以1字頭買到屋齡5年內的3房大樓，然而高雄去年下半年開始受產業話題及公共建設利多，帶動房價漲到最高點，今年市區1字頭輕屋齡物件交易，僅剩零星個案，購屋族買房如想求新又求近，預算就得提高，或是拉高屋齡、地段拉遠，將更有利尋求合適物件。

觀察今年上半年，高雄共有7個行政區，輕屋齡住宅房價表現突飛猛進，短短一年間就從1字頭房價攜手登上2字頭列車，且這些區域多為市郊蛋白區，其中像是岡山、楠梓區增幅逼近4成，仁武及橋頭則漲破4成，橋頭區更以46.5%增幅，榮登最佳進步獎。

台灣房屋巨福岡山加盟店店東曾培宜表示，高雄早年房價較親民，即便在市區商圈，以1字頭購買屋齡較新的物件機會大，這幾個進步神速登上2字頭的蛋白區，早期對在地人來說，就是屬於地段較偏的商圈，購屋較具抗性。

然而，近幾年受產業建設利多加持，像橋頭、仁武、楠梓、大寮、小港都屬於「南部半導體S廊帶」一環，岡山則有樂購廣場、高醫岡山分院等重大投資建設，且多數行政區都有捷運機能加持，離塵不離城，成為建商推案重鎮，磁吸人口不斷移入，也更具創價優勢，以岡山新成屋「薰衣巢」今年最高單價已有逼近3字頭實力，橋頭2房小宅「全民萬歲」、「棋琴20重奏」、仁武「芳崗澄品」、預售案「三發．首席大院」等今年最高單價皆已突破3字頭。 

曾培宜也說，房價還在1字頭的林園，具備捷運紅線「小港林園延伸線」利多、梓官鄰近楠梓高大特區及橋頭新市鎮，受商圈外溢效應，今年已有華廈小宅預售單價站上2字頭，未來高雄1字頭列車，將可能全面停駛。

[周刊王CTWANT] 房市買氣愈來愈冷，根據中央銀行公布10月全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額統計，雖然房貸餘額來到9.269兆元，土建融餘額為3.058兆元，續雙創歷史新高，但房貸餘額年增率連七個月下降至7.6％、創26個月新低。

購屋熱持續降溫，根據央行統計，今年以來房貸餘額年增率除3月之外，呈現一路下滑走勢，6月直接跌破9％，10月再跌破8％來到7.6％，第四季的年終房市旺季不旺，年增率不排除進一步跌破7％。統計指出，10月房貸餘額月增267.06億元，遠低於9月的351.34億元，僅略高於8月農曆民俗月的250.51億元，下半年房市明顯比上半年更冷。

10月房貸餘額仍連續67個月創歷史新高，但年增率維持下降走勢，觀察去年5月雖然疫情升三級，但6月餘額年增率一舉衝破二位數至10.42％、創近15年新高，主要因房貸作業費時約一個月的遞延效應，進入7月後開始反應，年增率也反轉回落，且就算7月底疫情降至二級，但直到第四季的年終購屋旺季，年增率均低於二位數。

供給側的土建融餘額，10月累計連續44個月創歷史新高，年增率微揚至12.18％，較9月的12.04％微幅增加0.14個百分點。銀行授信主管認為，主要是因應年終房市銷售旺季資金需求備足銀彈，但其實建商對房市的敏感度較購屋人更高，態度也趨於保守，土建融年增率從去年18％之上，已大減至12％邊緣。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南市安南區餘屋量冠全市！根據內政部最新資料，今年H1安南區新建餘屋高達1093宅、年增75%，居全市之冠，然而，交易量卻連續走下坡，直至今年10月首度跌破百位數，僅剩36筆。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，「以這種情況來看，恐怕會有一波出清潮，想撿便宜的消費者可以趁此波機會好好把握。」

周昆立指出，安南區擁有多個新興重劃區，包括台積電、南科、九份子重劃區、溪東重劃區、商60商業區，近年成為房市炒作熱區，但凡事過猶不及，大量預售屋的推出，也代表賣壓攀升，如果沒有順利去化，自然成為餘屋。

根據實價登錄，安南區今年1~10月交易量達1440筆，與去年差不多，不過，他分析，看似熱絡的背後，隱藏著交易量持續下滑的危機，觀察6月203筆、7月160筆、8月111筆、9月82筆，到10月僅剩下36筆，明顯買氣已經陷入低盤僵持狀態。

另外，根據內政部最新公布的新建餘屋報告顯示，到今年上半年為止，安南區新建餘屋量高達1093宅，不僅居台南各行政區之冠，而且餘屋量更呈現逐季不斷攀升的態勢，今年上半年餘屋量已較去年Q1的628宅，大增了75%，未來新建餘屋的去化將成區域發展的隱憂。

周昆立表示，安南區房價字2018年的1字頭，短短5年就攀升到現在的4字頭，明顯有不少投資客大量搶進，才會導致房價快速攀漲。不過，區域機能尚未健全，現階段房市急凍、餘屋量暴增，預期房價漲勢將會受阻，甚至會出現反轉，消費者可趁現在殺價撿便宜，同事也是仲介業者掌握建商出清商機的好時機。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】