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2022第一季房市受通膨等強烈預期，購屋人對於房市信心爆棚，看好比例創下近年新高，市場瀰漫一片看漲情緒，不過隨疫情爆發、俄烏戰爭開打、股市跌跌不休、利率升升不息，加上兩岸情勢緊繃等因素，民眾對於房市從極度樂觀轉為中性保守，房市交易量縮，2022虎年房市從開季的猛虎變病貓，房市樂觀情緒短期已經回不去，甚至2023兔年都要留意可能出現「獲利回兔」的狀況。

　今年房市交易經歷冰火二重天，從第一季的火熱隨後降溫，下半年房市進入冷凍庫，全年房市移轉可能跌破32萬棟，出現六年以來首度衰退的訊號，一手市場的預售揭露案件數，也較去年旺季呈現腰斬的市況，台北市甚至傳聞有代銷業者虧損數千萬元，提前打烊退場，許多跡象都指向房市在創下歷史新高後，已經有退燒跡象，2022虎年房市從猛虎一路變成病貓。

　展望2023年，市場許多利空因素也逐漸淡化，包括通膨可望降溫，美國暫緩暴力升息腳步，國內升息有可能暫告段落，疫情狀況也逐漸平緩，台股經歷大幅修正後，也可望止跌回穩，房市觀望買盤可望緩步回籠，不過整體房市景氣循環的高點已過，短期內房價已經沒有再往上推升動能，購屋人對於房價已經沒有「不買會更貴」的心理預期，即使回流對於房子也會精挑細選，過去實價的價格可能從地板價變成天花板。

　至於每次景氣修正時，主導房價走勢的往往都是一手個案，今年前三季建照達13.4萬戶，有機會挑戰1994年後的新高，開工量前三季達11萬戶，全年有機會挑戰2009年統計以來新高，使照數量前三季為8萬戶，全年也有可能挑戰2008年後的新高，一手市場的新增供給量大，一旦遇到市場不景氣，恐會增加市場壓力。

　一手案經歷一段時間賣不動後，通常開發商會先用低自備方式，搶一波市場買氣，如果再賣不動可能有些案子，就會送裝修送家電，變相折價房市吸引消費者，若還是銷況冷清，有些動作比較快的建商，甚至會降價搶市，屆時市場風向就會不太一樣。

　價格壓力比較大的區域，大概就是過去幾年的房價飆漲區，漲得又急又猛的新興重劃區，展望2023年的兔年房市，市場恐怕會出現「獲利回兔」的壓力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲台中高鐵特區的交通與建設帶動，烏日推案也加溫。

近期國內通膨與升息壓力，加上股市震盪，市場觀望氣氛趨濃，房市進入冷靜期，但中南部推案熱區坐擁建設利多，整合優美景觀、商圈與交通路網等多種生活便利優勢條件，型塑大生活圈發展態勢，吸引購屋買盤持續進駐，後市發展依然樂觀，呈現個案表現與強者恆強態勢。 　

最新統計，台中市今年目前的預售推案多達241筆，但中區、石岡區及和平區等三區，推案數仍掛零。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，近年推案密集到出現「賞屋一條街」的北屯區，2022年的預售推案戶數卻少於西屯區屈居第二，這是因北屯今年雖已有44筆預售新案釋出，但逾三分之一集中在低密度開發的十四期重劃區，單一個案的總戶數，多半在100戶以內。

目前總戶數達1875戶的烏日，有超過6成的量體是位於台中高鐵站區，也讓烏日重磅鉅案力拱下，躋身台中預售總戶數的前五強之林。

陳定中表示，預售推案掛零的行政區，人口數均居台中市末位，房市需求相對淡薄，其中的中區雖然位居市中心，但由於佔地狹小且開發早，土地資源稀缺，需藉由老屋整合才有辦法取得土地推案，加上中區以商業發展為主，住宅市場的熱度較低，因此僅偶有新案釋出。

 台南重大建設區積極開發 帶動區域房市成長

▲永康大橋與砲校遷建區具備交通與商圈優勢，成為台南頗受看好的新開發區。

台南市政府為平衡區域發展，目前地政局正推動八大新開發區，包括南區喜樹灣裡、安南區北安商業區、南科特定區F、G區開發案，北區賢豐、永康六甲頂醫療專區、安南區怡中、永康崑大路等開發案；永康二王市地重劃，則預計114年底前完工。

永康砲校一期未來結合鐵路地下化、北外環道路形成便捷交通路網，砲校遷建到目前施工中的關廟後校區後，將進行二期開發，提供更優質的服務，這些後續的重大工程將使這裡成為永康核心發展區，讓永康蛻變成一個臺南未來發展中心。

  台南平實營區遷建重劃　結合南紡購物中心迅速成長　 　

▲北外環三期已通車，北區、安南區可迅速連結南科。

目前當紅的南紡購物中心商圈，因對面平實營區遷建，可望促使台南市東區與永康區、仁德區的商圈連結發展將更緊密，成為台南市大商圈核心區，尤其除了提供居民優質生活與休閒機能，整合東區小東路商圈、中華東路商圈，展現大商圈的發展態勢。台南市東區的綠意環境也可連結平實營區與南紡購物中心商圈，除了有助提高居住品質，綠地也串連商圈，提供消費者更佳生活機能。

  美術館園區綠地環境　景觀宅受歡迎 　

▲北高雄美術館園區優質環境，成為景觀宅推案重鎮。

北高雄美術館園區，營造出相當濃厚的人文藝術氛圍，成為不少民眾休閒養生好去處。同時串連中都生態公園，周圍除了第一排基地之外，公園周圍的景觀大樓也頗受矚目，高樓層產品可鳥瞰中都溼地生態公園、美術公園、生態湖水景與遠眺柴山綠景，吸引市區高質感客戶進場的效果明顯。

大美術館園區一帶景色優美，公園綠地多且對外交通方便，除了也連通高鐵左營站與台鐵左營新站、捷運R16站共構，加上鐵路地下化完工通車後的綠園道，與輕軌二階通車至C24愛河之星站，營造休閒賞景氣氛，成為景觀大樓推案重點區。

  地理縫合交通改善 高鐵新新左營特區看俏

▲新新左營特區在百億公辦都更招商與鄰近台積電廠區效應，成為首購大樓與景觀宅推案新熱區。

高雄鐵路地下化綠園道完工後，地理縫合除了可讓左營南門圓環與軍區一帶，迅速在5分鐘連通美術館園區，左營融入大美術館園區，有利生活圈蓬勃成長。北高雄左營新莊一路自從打通連結勝利路，漢神巨蛋百貨商圈可於3分鐘車程，連通蓮池潭風景區，10分鐘內連結美術公園，開通後可直接由漢神巨蛋百貨商圈連通至蓮池潭風景區。

為服務北高雄高科技產業廊帶商業需求，及考量其近便三鐵共構之大眾運輸導向開發，提供北高科技廊帶衍生大量商業使用、企業辦公室與交通轉運等服務性設施需求，高市府啟動「左營高鐵科技之心」計畫，將辦理高鐵站西側2.6公頃土地變更為商業區並於明年2月採公辦都更，預計比照特貿三模式，分三區招商，規模將達百億元。

同時新台17線計畫北段已完工通車至德民路，南段工程也正積極規畫中，可望讓左營、楠梓聯外交通更方便，也因該區的大樓建物較少，高樓層產品可鳥瞰蓮池潭、左營軍港海岸線、柴山等，享有優質景觀條件，讓區域房市前景相當看好，鄰近台積電廠區的新新左營特區一帶，目前首購宅新案房價帶皆站穩3字頭，楠梓高大特區益群橋一帶的後勁溪水岸高樓層景觀宅，房價也站上35萬元，左營高鐵站區、蓮池潭高樓層景觀宅，也紛紛出現4字頭成交價。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行升息及調升存準率，讓房市真的轉冷了？央行昨（25）日公布10月建築貸款與住宅貸款餘額，反映國人買屋意願持續下滑，住宅貸款餘額年增率降至7.6％，連續七個月下跌，並寫2020年9月以來的新低，創逾二年低點。 

央行官員坦承，近期央行與部會的一系列健全房市政策的確正在發酵，看起來民眾買房意願正在下滑。 

房市買氣持續轉淡。觀察最新統計國內六都買賣移轉棟數都是衰退，合計月衰退6.87％、年衰退28.2％，買房動能的確已經正在降溫。 

反映在央行統計的10月消費者貸款餘額，雖然餘額9兆2,694億元再寫歷史新高，但月增額縮至267億元，連續六個月低於500億元，同時月增額寫今年以來第三低，年增率並下滑至7.6％。 

房市買氣明顯轉淡，央行官員坦言，這顯示近期兩大政策的確發酵，包括：央行升息與調升存準率、金管會管控土建融風險。此外，加上台股10月仍在下跌等多重因素發酵影響，造成民眾購屋意願保守。 

民營銀行主管指出，今年進入升息循環，加上歐美經濟受到升息影響，銀行在放貸上會多考量風險，持續往挑選優質客戶方向前進。 

反映建商推案信心的土建融方面，10月建築貸款餘額年增率彈升至12.18％，較前一個月12.04％高出0.14百分點，餘額續寫歷史新高，升至3兆578億元，月增305億元，月增金額已經連續三個月成長。 

央行官員對此回應，主要因第4季進入傳統購屋旺季，建商在促銷餘屋會更加把勁，央行要求購地貸款必須在18個月內開工，持續帶動部分建商資金動撥需求。 

惟央行官員認為，即便在傳統旺季，建築貸款餘額年增率也沒有太突出的增加，如果觀察自2021年以來長期趨勢，逐步放緩的大趨勢並沒有改變，雖然會有一、兩個月出現彈升波動，但增加幅度非常微弱。 

央行官員直言，現階段建商推案仍保守，因為建造成本提高，營建材料昂貴，都讓建商審慎考量建案進度。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今年下半年以來，受全球經濟展望下修、央行升息、九合一大選，以及股市動盪等因素影響，國內房市人氣、買氣逐步走弱。市場上因而出現部分小型建商調降預售建案開價，可同時間，也有不少建案以超高開價進場銷售。

 

下半年以來房市買氣下滑，不過部分大型建商挾其基地條件的優勢，開價沒在客氣，頻頻逆勢突破區域天花板，最近新北市三重已挑戰每坪8字頭，桃園、新竹都出現7字頭、直逼新北市。

　市場專家分析，目前買賣雙方對房價認知差距已明顯拉大，若這些開價創高個案產品規劃不夠突出，將很容易成為競爭對手的最強助攻，鄰近個案能以「相對低價」拉高銷量。

　住展雜誌24日公布最新調查指出，下半年以來，受全球經濟展望下修、升息、大選、台股動盪所影響，房市人氣、買氣逐步走弱，儘管有些小型建商調降預售建案開價，但還是有不少新案，逆勢以超高開價進場銷售。以新北市來說，新店、三重出現開價每坪8字頭新案，桃園青埔特區、竹縣竹北縣治三期，各有新案挑戰7字頭價位。

　住展雜誌企研室經理成采錡表示，最近市場上刷新區域天價建案，多屬於中大型建商，而建案本身的基地條件也多具有優勢，使得業者不願輕易在價格上退讓。

　住展調查，台北市北士科園區下半年就出現每坪三位數的區域新高，其中「國泰雍萃」以每坪平均開價132.5萬元，成為區內價位天花板。

　新北市方面，三重的捷運三重站附近，「家泰豐和」以每坪開價8字頭，刷新三重區域新高價紀錄；「長虹閱莊」以每坪71萬元創下新莊頭前重劃區區域天價。

　至於桃竹開價更是沒有極限。其中桃園開價最驚人的屬青埔特區、青塘園周邊的成屋新案「玖都美術花園」，平均開價每坪70萬元；小檜溪重劃區以「遠雄夏沐」價位最高，平均開價達56萬元，遠超過去年同期最高價案「亞昕向陽」48萬元；A10重劃區去年「大華首捷」以每坪均價33.5萬元刷新區域新高，今年「新潤麗蒔」再以39.5萬元改寫紀錄。

　新竹縣市不論蛋黃、蛋白、蛋殼區，開價都同步創下歷史新高，如竹北高鐵特區、縣治三期相繼出現7字頭開價新案，寶山造鎮案開價5字頭，芎林新面孔攀上4字頭，湖口和新埔皆見3字頭。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

商辦市場在升級潮推升下，近幾年一直供不應求，不過，開發商競相投入市場後，未來五年內，台北市將爆出102萬坪的新增巨量供給，高力國際董事總經理劉學龍，提出「125」密碼指出，未來一年內空置面積將翻倍、二年內空置率倍增、五年內空置率跳高至雙位數，從供不應求轉變成供過於求；不過高力國際將把壞球打成好球，率先成立「業主代表服務」部門，全力攻市。

　劉學龍表示，未來五年，台北市東、西區各自有數十萬坪的新建辦公室，再加上金融壽險、建商透過危老、都更重建辦公大樓，估計三、五年後將有可觀新增供給大爆發，辦公市場恐將面臨空置率飆高，有機會突破2成，雖然可能翻轉過去房東市場的絕對優勢，加重市場壓力，不過高力國際看到的卻是潛在商機，因此決定成立業界唯一的「業主代表服務部」，投入新藍海。

　劉學龍表示，商用不動產的複雜度遠甚於一般住宅，從開發、產品規劃、為客戶量身客製化服務、行銷、招商到物業管理，每一層面都需要高度專業參與，高力國際著眼的不只台北市102萬坪的新供給，更涵蓋全台六都，及不同特別的產業聚落，甚至更看到未來校園不動產、健康醫療不動產等更多元化的新興產品崛起，因此高力國際整合所有部門的資源，爭取龐大的業主市場。

　高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，未來業主除供需失衡的壓力，還將面對「租客市場」三大挑戰，首先，區域發展多極化，頂級辦公室新供給將從信義計畫區延伸到東西區，合計逾80萬坪；第二，新增競品彈性化，北士科、內科、南港的產業辦公室，結合生產及成本優勢，透過總部、客製化的策略，強化對承租方的吸引力；第三，需求條件弱化，在疫情、數位轉型、少子化、共享辦公室的影響下，企業對辦公空間的需求也會出現價、量、質的變化，過去快速擴張、膨脹的租賃需求，將出現量變、質變。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「青年安心成家優惠購屋貸款方案」今年底到期，財政部預計下周提報相關方案到行政院核定，據知，目前實施的利率減半碼優惠可望續辦，至於續辦時間為半年、還是一年，具體方案將由行政院拍板定案，估計受惠戶數上看19萬戶。

　公股銀行辦理青年安心成家貸款自2010年12月推出，由台銀等8家公股銀行以自有資金配合辦理，目前第5度延長到今年年底。

　值得注意的是，美國今年以來大幅升息，央行也已第3度升息，升息幅度達到2碼，為了減輕首購族的房貸壓力，財政部今年3月拍板定案，青安房貸方案的「基準利率」減半碼優惠，實施期間到今年底。

　青安房貸的利率是依中華郵政2年期定期儲未達500萬元機動利率為「基準利率」，目前公告為1.345％，再據貸款方式固定加碼。以一段式機動利率來算，即為基準利率固定加碼0.555％，再優惠半碼（0.125％）後，目前利率為1.775％。

　兩段式利率則是前2年按基準利率固定加0.345％，再優惠半碼，目前為1.565％，第3年後利率為1.865％。

　據了解，財政部下周將方案提報行政院核定，目前傾向青年安心成家方案再續辦2年，另外優惠利率半碼措施也可望延長。國庫署僅回應，目前還在蒐集、統整公股行庫意見，還在討論階段，盡快將方案提報行政院。

　國庫署統計，公股銀辦理青安房貸到10月底撥貸戶數達33.2萬戶，撥貸金額1.37兆元，而現存貸款戶數約18、19萬戶，若優惠利率再延長，將可望受惠。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣經濟研究院今（25）日發布10月景氣動向，其中，製造業、服務業與營建業營業氣候測驗點均呈下滑態勢。在製造業方面，終端市場需求低迷，設備投資意願趨向保守觀望，不過廠商對景氣看壞程度較上月相比已略為改善；而服務業雖然因國境開放，消費人潮回流 ，但因10月金融市場表現持續疲弱 ，壽險保費收入下滑，加上產險業仍處虧損狀態，因此證券業與保險業者大多看壞當月景氣表現。 

台經院指出，10月主要經濟體領先指標與製造業採購經理人指數（PMI）續呈走低態勢，且依經濟合作暨發展組織（OECD）的經濟展望報告表示，由於俄烏戰爭引發的能源衝擊繼續刺激通膨，全球經濟將在明年進一步放緩，2023年全球經濟成長表現有很大程度上來自於主要的亞洲新興市場經濟體，而美國和歐洲則急劇減速。

台經院觀察國內情勢，在製造業方面，10月製造業營業氣候測驗點為84.20點，較上月下滑0.43點，下滑程度已較先前趨緩，不過仍呈現連續10個月下滑態勢，創下2020年5月以來新低紀錄。



台經院說明，全球經濟受到通膨及升息影響，終端市場需求疲弱，廠商持續進行庫存調整，設備投資意願趨向保守觀望，故製造業廠商對當月與未來半年景氣看法多呈悲觀與持平，不過廠商對景氣看壞程度較上月調查相比略為改善。

服務業的部分，10月服務業營業氣候測驗點為91.09點，月減3.65點，呈現連續3個月下滑態勢。



台經院表示，隨著國境開放，民眾已漸習慣與病毒共存，消費人潮回流，使餐旅業者看好當月與未來半年景氣表現，此外，10月金融市場表現持續疲弱，券商經紀手續費收入與自營獲利減少，且壽險保費收入下滑，加上產險業仍處虧損狀態，故證券業與保險業者大多看壞當月景氣表現。

至於在營建業方面，10月營業氣候測驗點為85.10點，較9月之90.34點下滑5.24點，已連續三個月呈現下跌的態勢。 

台經院解釋下滑原因，主要是來自於營造業與不動產業對當月看法均顯悲觀，建築工程業者因房市不景氣，工程承攬情況仍未好轉，且最後修整工程業者也因房屋完工量減少而業績逐月下滑，加上不動產業者面臨金融市場表現疲弱、房貸利率走高、國內外經濟下行壓力仍大，導致房市交易件數萎縮的情況日趨顯著，故營建業有超過一半比例的廠商看壞當月景氣表現，且對未來半年景氣看法續呈保守。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台經院今（25）日發布景氣動向調查報告，在營建業營業氣候測點方面，呈現連續3個月下滑，且來到近2年半的新低點。台經院產經資料庫總監劉佩真表示，利空罩頂情況下，房市呈現量縮價微跌，今年整年的成交量恐跌破32萬件。

營建業10月測驗點持續下滑，主要來自於營造業與不動產業對當月看法均顯悲觀，建築工程業者因房市不景氣，工程承攬情況仍未好轉，且最後修整工程業者也因房屋完工量減少而業績逐月下滑，加上不動產業者面臨金融市場表現疲弱、房貸利率走高、國內外經濟下行壓力仍大，致使房市交易件數萎縮的情況日趨顯著所致，故營建業有超過一半比例的廠商看壞當月景氣表現，且對未來半年景氣看法續呈保守。

劉佩真表示，儘管明年在淨零排放、ESG趨勢下，會帶動企業機電整合工程需求，不過，在民間的工程量方面，明年因應國內經濟成長率趨緩，會呈現減緩的趨勢，對於營造業未來半年的看法也會趨向謹慎、保守。

在不動產方面，劉佩真指出，今年10月不動產業表現也不盡理想，六都建物移轉棟數月衰退6.9％，年跟年的跌幅更達到28％，後續央行持續升息，貨幣政策持續走向緊縮，再加上買賣雙方在價格上的認知，相關房市管制措施持續，利空罩頂的情況下，預估今年全年交易量恐跌破32萬件，跌幅來到高個位數。

綜合上述營建業對景氣看法調查結果，經台經院模型試算後，營建業2022年10月營業氣候測驗點為85.10點，較9月之90.34點下滑5.24點，已連續三個月呈現下跌的態勢，並來到2020年5月以來的新低。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲贈與稅免稅額有每年224萬元額度，不少父母會在年底將不動產登記給子女。

二親等的不動產買賣，除了契稅、一增值稅外，還有一筆贈與稅要繳納，但若能提出支付價款證明者，就可以免除贈與稅的負擔，所以每年的年底，就是善用父母親的贈與稅免稅額，將不動產登記給子女的好時機。

就跟一般買賣房屋一樣，以市價1000萬元的房屋買賣，如果二親等的買賣，善用免稅額244萬元，銀行貸款只要辦理756萬元，免自備款，就可以輕而易舉的取得父母親的不動產。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，日前有名女想用800萬元，向父親承買市價1000萬的房子，並將爸爸的贈與稅免稅額244萬元用掉，同時辦理銀行貸款556萬元做為尾款支付給爸爸。

銀行承辦人眼見市價1000萬元的物件，只貸款556萬元，見獵心喜，歡喜承作，女兒看到順勢將爸爸贈與稅免稅額244萬元用掉，順利取得房屋，但是卻出現問題。

鄭文在說，由於女兒是自由業，而且未婚，從來不曾申報綜合所得稅，就國稅局而言，不認為她有償還尾款銀行貸款556萬元的能力 ，所以可能被課徵10%即55.6萬元的贈與稅，但女兒認為銀行貸款會過，國稅局擔心什麼？

鄭文在就建議，如果將房屋產權的2分之1在2022年的12月份辦理贈與，另外的2分之1產權在2023年1月份辦理贈與，這樣在2023年1月底辦理完成，取得所有權全部，就不用擔心被課徵贈與稅了。

        另外，也可以考慮誠實申報所得稅，等資歷完整後，再向爸爸承購該房屋，避免國稅局作業困擾。當然，最快速的方式是趕快嫁給一個高收入、有報所得稅的金龜婿，可以合併夫妻倆的收入，或是透過夫妻贈與，讓案件次順利完成，取得贈與稅免稅證明。

      至於未來出售是否要繳房地合一稅？鄭文在說，如果是受贈與取得，成本就是房屋加土地的公告現值；如果是主張買賣成本就是買賣價。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】