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滿滿選舉口水干擾的11月終於結束，代表北台灣新建案市況的安全防線也失守，出現16個月來首見「衰退注意」燈號。專家指出，預計多數指標案仍開出區段高價，將拖慢銷售速度，賣壓恐加重。

根據調查，今年11月的「住展風向球」分數為41.5分，較10月減少0.7分，創下2021年8月以來新低，也是在連續15個「復甦安全」綠燈之後，首見代表「衰退注意」的黃藍燈。

房市復甦安全失守 轉入衰退注意

所謂的「住展風向球」，由6大項目構成，11月呈現「一升」，預售屋推案量上揚；「二平」，新成屋戶數、議價率持平；「三降」，待售建案數、來客組數及成交組數皆下挫。

其中預售屋推案量約800多億元，雙北單一案量逾15億元的指標案如台北市北投區「柏鴻君臨」，新北市三重區「冠德心天匯」、中和區「南山大苑」、林口區「璽來登日朗」、泰山「明志書苑」、淡水「佳昂新家」、「鉅陞ONE」等。

桃竹指標案則有桃園市中壢區「遠傳UNI」、蘆竹「佳陞豐景」；新竹市「學府首席Ⅱ」、「春福水硯」；新竹縣竹北市「合新詠遇」、「惠宇謙恆」、「佳鋐華興悦」、「櫻花聚-聚馥區」等。

新成屋推案則持續低迷，11月完工釋出的新成屋戶數約百戶，且個案規模皆不大。

推案量增加 買氣降至今年低點

指標案11月來客組數每週約17.3組，較10月減少4.6組，跌幅超過21%；平均成交組數每週約1組，較10月下降約0.6組，跌幅37.5%。住展雜誌企研室經理成采錡表示，儘管11月預售屋推案量較10月大增約300多億元，北台灣市況仍受房市人氣、買氣低迷拖累，降至今年最低點。

成采錡表示，11月來人量是越近選舉表現越差，僅部分個案成功以預約客一舉提高來人組數，成交量則因買賣方價格認知拉大而低迷，又以北市建案最難成交，一週成交一組即屬高標。

賣方堅守價格 買方看淡房市

在買氣趨緩下，待售建案月增至1061個，議價空間卻繼續縮小，平均議價率約10.15%，主因是多數賣方信心未潰散，仍堅守價格，使日前順利成交案件，多屬雙方認知價格較接近的個案。成采錡表示，在全球經濟前景黯淡、央行升息、中央打炒房修法等因素影響下，預估消費者看淡房市的預期心理將持續攀升。

隨著市場迎來選後推案潮，不少業者期待新案進場大舉拉抬市場熱度，根據住展雜誌掌握，多數指標新案預設開價仍屬於區段高標，成采錡認為，若買賣雙方態度不變，預期建案銷售速度難以加快，銷售速度拖慢、銷售期拉長，預估12月待售建案數走升的機率偏高，業者也會面臨更大的市場競爭壓力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市寒流吹起，艷陽高照的高雄看來難抵擋！11月708棟，不只年減4成，更創史上最低11月。不過若累計今年至11月仍有3.4萬棟，為近8年11月的次高表現。

根據公布，今年高雄市11月建物買賣移轉棟數達2708棟，雖已較10月增加5.7%，但較去年同期大減42.6%，更是2011年縣市合併以來新低，比前波低點2014年的2756棟還慘。

高雄11月建物移轉 創同期新低點 

經理李家妮表示，去年第4季高雄因台積電設廠議題的帶動而異軍突起，交易迎來奇「積」，首購族、置產族積極出手，創下史上最佳的11月，由於去年基期處於高點，加上目前進入升息環境，股匯市走空，購屋族持續抱持觀望心態，也讓高雄房市從今年下半年開始走向盤整，年減幅也相對明顯。

不過累計 高雄今年1~11月總移轉棟數仍達3萬4356棟，仍為近8年也是2016年房地合一1.0上路後，為歷年同期次高，顯示整體交易量能仍維持一定水平。

剛性買盤將至 房市估溫和收場

李家妮指出，雖然下半年置產族收手，但第4季是傳統旺季，適逢農曆年前，一般會迎來一波剛性買盤支撐，因此11月表現已較10月緩步上升，預估12月有機會比照此狀況，溫和收場。

觀察高雄11月買賣移轉棟數前三大行政區，皆呈月增年減表現，由鳳山區以341棟居冠，月增22.7%、年減34%；三民區以339棟居次，月增21.9%、年減51.2%；苓雅區以272棟位居第3，月增32%，年減38.6%。

除了苓雅區有「中正O8」等新案合計約有百戶交屋助攻之外，其他區域無明顯交屋潮，李家妮判斷，主要移轉量應多落在中古市場，雖然目前整體市況相較上半年趨緩，不過仍有房仲業者一天內就成交6件。

買方趨於謹慎 成交關鍵在價格

台灣房屋愛河之心加盟店店長林家福表示，目前多數成交的中古屋，多為總價低、裝潢優或地段佳的物件，估計農曆年前將有一波買氣出籠，若屋主價格能有讓利空間，更有機會成交。

林家福強調，由於近年房價上揚幅度大，對屋主來說，只要是去年9月台積電效應前入手的物件，基本上轉手都可獲利，不過現階段的購屋族也更趨於謹慎，成交關鍵在於價格。

台灣房屋台南府城加盟店店東陳國楨則補充，除了受升息、通膨、房價上揚等因素影響買氣，目前銀行在核貸上更趨於謹慎，即便購屋族想買房，也可能會因為貸款成數不理想，甚至銀行不核貸，卡在貸款問題而無法順利成交，進而影響交易量能表現。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

據最新實價揭露，北市萬華區內江街4棟透天、公寓老建物在今年9月以總金額約4.6億元售出，買方為具開發商背景的「陳同實業」，土地共123.73坪，換算每坪單價約370萬元。房仲業者表示，老屋重建後將帶動房價上漲，入主北市門檻勢必更高。

此次2筆交易為今年萬華區唯二的億元級房地交易，而此案已交由銀行信託，房仲業者認為應是建商整合成功，預計走都更或危老重建。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，依照地籍資料，這4棟建築屋齡都超過40年以上，有機會透過危老條例，爭取今年4％的時程容積獎勵，對建商具有高度的整合推案價值。

觀察今年總價最高的老屋交易，是位大同區重慶北路三段的6棟透天和公寓，由鄭姓自然人於今年3月以約11.9億元買下，土地439.53坪，換算土地每坪單價約271萬元。該案總價雖高，但換算每坪單價仍不及此次萬華內江街的交易案。

重建案整合成本 將帶動新案價位

張旭嵐指出，北市西區因發展較早，街廓相對老舊，衍生不少環境與治安問題，成為近年老屋重建的重點區段。但因建商整合成本不低，且老屋重建為新屋後，預期房價將會攀升，未來取得台北市門牌的門檻也會隨之提高。

第一建經研究中心副理張菱育指出，建商進行都更與危老重建案，不受購地貸款的時程限制，且危老、都更具高容積獎勵，利率也比土建融貸款更優惠，推升建商對整棟或大坪數老屋的整合動力。

日前便有台大生於論壇Dcard發文詢問，台南老透天幾百萬內就有，北市屋齡30、40年以上的老透天，「為什麼那麼貴？」隨後網友回覆，「土地持分值錢，5、7千萬買20幾坪北市土地，建物當送的」，更有人解析，「透天價值概估可以用土地價位+單坪建料成本+增建1／3坪數的單坪建料價格。」

今年下半年房市旺季不旺，諸多利空衝擊下，交易量能持續萎縮。4大房仲11月門市交易量普遍較上月再縮5％，且連4個月交易量年減逾3成，銷售天數與議價率持續增加。業者表示，過去強勢的賣方市場風向已變，買賣雙方逐漸轉為平衡。

國內4大房仲業發布11月門市交易數據，永慶房產集團月減5％、年減36％；住商機構月減5.2％、年減30.5％；中信房屋月增0.6％、年減30.2％；台灣房屋月減4.2％、年減11.1％。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，今年由於資金潮退場、全球經濟成長放緩，加上央行升息、股匯市震盪下，房市瀰漫保守觀望氛圍，截至11月已經連續4個月交易量年減幅超過3成，反應下半年買氣轉弱，房市交易明顯降溫。

全台全年交易量 恐跌破32萬棟

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，賣方要適度讓利才能順利成交，由賣方市場逐漸轉為買賣雙方較為平衡的情況。至於房市前景，他認為選後買氣有回溫跡象，觀望買盤將遞延發酵，剛性需求可望緩步回流。

中信房屋總經理張世宗表示，全年全台交易量恐跌破32萬棟大關，雖然全球通膨可望緩解，但房價漲幅仍須時間調整，才能回歸健康的交易市場。

根據六都地政局資料顯示，六都11月建物買賣移轉棟數為1.86萬棟，移轉棟數創下近6年以來的同期新低，且年減幅度達到28％，雙北與台南都創下6年同期新低，高雄市更是創下14年以來同期新低，2022年虎年房市上半年火熱，下半年由盛轉衰，全年房市虎頭蛇尾。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2022年房市利空不斷，包括俄烏戰爭、美國暴力升息、台股大跌近六千點，資金面由寬鬆轉向緊縮，導致房市交易量明顯下滑，11月的房市移轉創下近年新低，就反映10月的市場買氣觀望交易量下滑，全年32萬棟不保，房市步入盤整階段。



根據地政局資料顯示，台北市11月建物買賣移轉棟數為1999棟，年減26％，六年同期新低，新北市4238棟，年減4成，桃園市11月建物買賣移轉棟數3724棟，年減16％。



台中市則因為北屯與烏日持續有大量交屋撐住，11月移轉棟數4286棟，年減10％，台南市11月建物買賣移轉棟數1610棟，年減28％，創下6年同期新低，高雄市2708棟，月小增6％，但移轉量年減達43％。



曾敬德表示，全年移轉棟數跌破32萬棟機率非常高，不過短時間利空都逐漸淡化，市場買氣有築底緩步回籠的跡象。

六都會區分別公布2022年11月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為18,565棟。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，11月六都建物買賣移轉棟數月增8.6％，除了台南市微減0.7％外，其餘五大都會區均較10月量增，其中，台北市月增3.8％，新北市月增10.0％，桃園市月增21.5％最多，台中市成長5.3％，高雄市月增5.7％。陳金萍表示，由於房市交易與登記約莫有1個月左右的時間差，因此11月建物買賣移轉棟數主要是反映10月至11月初的市況，全球貨幣緊縮、升息讓經濟復甦力道放緩，房市買氣已有降溫趨勢，民眾轉趨觀望保守，不過，部分都會區在交屋潮挹注下，讓建物買賣移轉棟數看跌不跌，像是台北文山、桃園中壢、八德以及台中北屯、烏日、高雄鳳山、三民、前鎮等區域，讓該都會區交易量表現較10月量增。

另與2021年同期相比，六都11月交易量年減28.5％；其中台北市年減26.3％，新北市年減40.4％，桃園市年減15.9％，台中市年減10.0％，台南市年減27.7％，高雄市年減42.6％，六大都會區較2021年同期皆大幅量縮，除了桃園市、台中市表現相對穩定外，其餘四大都會區量縮幅度均超過二成，新北市、高雄市更是減少逾四成最多。陳金萍指出，2021年9月在國內疫情趨緩助攻下，房市遞延性買盤大舉入市，交易量逐月提升，也墊高2021年基期，而2022年全球政經局勢已不可相比擬，交易量表現明顯低於2021年。



進一步觀察2022年1-11月六大都會區建物買賣移轉棟數，六都整體交易量合計為223,156棟，與2021年同期年減7.0％；其中台北市年減5.5％，新北市年減10.0％，桃園市年減4.3％，台中市年增3.4％，台南市年減12.4％，高雄市年減14.3％，除了台中市外，其餘五都均較2021年同期衰退，尤其新北市與台南市、高雄市都年減一成以上，量縮最為明顯，不過，若從歷年1-11月交易量來觀察，台南市2022年的交易量仍是近16年來次高，高雄市也是近9年來次高，僅次於2021年，顯示兩大都會區交易量仍屬高檔；而台中市則逆勢成長，2022年1-11月建物買賣移轉棟數依舊創近9年新高，是六都中表現最為亮眼的都會區，但增幅已逐月收斂。



陳金萍補充，觀察2022年下半年的交易市況，累計1-8月交易量受惠於新屋交屋潮挹注，年增率短暫重回正成長，但隨後累計至9月、10月，則再度呈現負成長，且衰退幅度逐月遞增，從1-9月的1.4％擴大至1-10月的4.4％，觀察2022年前11月交易量可以發現，年增率減幅已大幅擴大至7.0％，在2021年第四季市況熱絡的高基期下，2022年全年建物買賣移轉棟數將呈現6％-10％的負成長應可預見，是近六年來首次衰退，同時也將是近三年來最低表現。



陳金萍指出，全球貨幣緊縮、升息、地緣政治風險等變數衝擊下，經濟展望下修，近期金融市場也出現劇烈震盪，衝擊民眾對經濟前景的信心，國內消費者信心也創下金融海嘯以來新低紀錄，加上國內三度升息，10月五大行庫新增房貸利率已來到1.827％，房貸負擔更為吃重，都讓近期房市觀望氣氛濃厚，也改變民眾對於房市的預期，即使有購屋需求，也將更為保守出價、緩步進場，與前兩年熱絡市場氛圍已大不相同，房市後市挑戰不小。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

六大都會區地政局公布的買賣移轉棟數資料顯示，六都11月交易量較10月成長8.6%，但跟去年同期相比衰退28.5%。房仲分析，交易量較10月小幅回溫主因是部分都會區出現交屋潮，但房市在買賣雙方持續觀望下，短期榮景難復見。

六都11月買賣移轉棟數共1萬8565棟、月增8.6%、年減28.5%。北台灣部分，台北市1999棟、月增3.8%、年減26.3%；新北市4238棟、月增10.0%、年減40.4%；桃園市3,724棟、月增21.5%、年減15.9%。

中南部方面，台中市4286棟、月增5.3%、年減10.0%；台南市1610棟、月減0.7%、年減27.7%；高雄市2708棟、月增5.7%、年減42.6%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，房市交易與登記約有1個月的時間差，因此11月買賣移轉棟數主要是反映10月至11月初的市況，雖然房市買氣降溫，民眾轉趨觀望保守，但這次主要是台北市、桃園市、台中市及高雄市部分區域出現交屋潮，讓買賣移轉棟數看跌不跌。

不過整體來看，陳金萍認為，今年前10月交易量年減4.4%，前11月交易量年減幅度則已擴大至年減7%，預估在去年第4季市況熱絡的高基期下，今年全年建物買賣移轉棟數可能將會呈現6至10%的負成長，將是近3年來最低表現。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則指出，全球經濟陷衰退危機，買方對於未來抱持觀望態度，但新案持續創高開價，建商期待遞延買盤，雖市場有零星小建案主動降開價，但沒有降價拋售潮，因此賣方認為通膨壓力下，不動產價值可期，不輕易讓利，買賣雙方缺乏共識下，短期榮景難復見。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

年初的火熱市場已化雲煙，根據六都地政局資料，11月建物買賣移轉棟數創6年以來同期新低，年減幅近3成，房仲直言「虎年房市虎頭蛇尾」，全年32萬棟不保，估計將步入盤整階段，所幸利空逐漸淡化，買氣有築底緩步回籠跡象。

六都今年11月的建物買賣移轉棟數揭曉，除台南月減0.7%之外，其他五都皆較10月增加3.8%~21.5%，不過都比去年同期大減10%~42.6%，其中雙北與台南都創下6年同期新低，年減逾4成的高雄市更創下14年以來同期新低。總計六都今年11月共18565棟，月增8.6%，年減28.5%。

買氣較10月反彈 仍年減近3成

副理陳金萍說明，由於房市交易與登記約有1個月的時間差，因此11月建物買賣移轉棟數主要是反映10月至11月初的市況，全球貨幣緊縮、升息讓經濟復甦力道放緩，房市買氣已有降溫趨勢，民眾轉趨觀望保守。

六都11月量能較10月反彈，執行長張旭嵐表示，首先是受惠年底新案交屋潮帶動，不過大環境仍面臨通膨、升息、打炒房，12月中旬還有一次央行理監事會議牽動市場，因此房市尚處於冷靜期，未脫離觀望氣氛。

▼相較近年同期為近4年低點。

民眾聚焦選情 買氣必然下降

對於多數都會區的移轉棟數較去年同期大減，企劃研究室副理郎美囡分析，主因是去年為房市高點，尤其年底交易量龐大，因此對比今年降幅顯著，尤其今年11月有九合一大選，民眾關注度多聚焦在選情，買氣必然下降，也使話題退燒區的減勢最為明顯。

觀察六都今年前11個月的買賣移轉棟數表現，累計約22.3萬棟，較去年同期約24萬棟下滑7%，僅台中年增3.4%，其餘皆衰退，其中台北年減5.5%，新北年減10%，桃園年減4.3%，台南年減12.4%，高雄年減14.3%，可見南二都衰退幅度尤其鮮明。

全年由盛轉衰 32萬棟不保

專案經理曾敬德表示，今年虎年房市上半年火熱，但在利空不斷，包括俄烏戰爭、美國暴力升息、台股大跌近6000點，資金面由寬鬆轉向緊縮之下，下半年由盛轉衰，交易量明顯下滑，變得虎頭蛇尾，全年移轉棟數跌破32萬棟機率非常高，不過利空逐漸淡化，市場買氣有築底緩步回籠跡象。

企劃研究室資深經理徐佳馨認為，全球經濟陷衰退危機，買方對於未來抱持觀望態度，但新案持續創高開價，建商期待遞延買盤，雖市場有零星小建案主動降開價，並沒有降價拋售潮，賣方認為通膨壓力下，不動產價值可期，不輕易讓利，買賣雙方缺乏共識，故短期榮景難復見。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

南部上市櫃建商鑫龍騰開發(3188)今(1)日舉行「岡山信義案」動土典禮，該土地為去年12月以每坪72.8萬元購入之岡山87期重劃區土地，創該重劃區地價歷史新高，推案時程備受矚目。鑫龍騰開發總經理黃勁嘉表示，該案案名未定，由於房市冷卻因此採先建後售，預計4年後完工，預估開價35萬元起，未來有機會上看4字頭。

「岡山信義案」基地位於岡山區介壽路及鵬程東一路，臨近省道台1線及台鐵共站轉乘高雄捷運岡山站，今動土典禮由天玉集團鑫龍騰開發董事長黃學藤，及二代總經理黃勁嘉、執行長黃文柔等人共同主持。

黃勁嘉致詞表示，台積電進駐高雄設廠帶動房價，鑫龍騰開發陸續往北高雄布局，首次來到岡山推案，捷運岡山路竹延伸線對岡山區域發展相當重要，可串連高雄Ｓ廊帶計畫核心位置；87期重劃區有整齊的街道，周邊生活機能逐步完善，包括今年開幕的樂購廣場、秀泰影城、全台最大無印良品，及高醫岡山分院，且介壽路首排能享有阿公店溪的河景、岡山河堤公園綠意，儼然是「岡山版的農16」。

「岡山信義案」基地總面積約895.16坪，目前規劃33~47坪首換產品、一層6戶，樓高23層，合計139戶。由於目前岡山火車站前預售案「達麗雙子星」開價已來到38~40萬元，「岡山信義案」距離捷運站約10分鐘路程，建案估4年後完工後銷售，業者預估，「一定會見3字頭、有機會上看4字頭。」

鑫龍騰目前有「中正O8」及「鑫天地2」銷售中。「中正O8」位於中正一路旁，緊鄰捷運橘線O8站，有完善的交通及高生活機能，預售已售達8成，已於上個月完工開始入帳；「鑫天地2」目前銷售約7成，預計明年第三季取得使用執照及入帳。

此外，今年還動土4案，除了「岡山信義案」，還有「仁武一期」、「天大五期」、「鑫天地三期」等案。黃文柔表示，由於前2年推案順銷，為讓後續建案能順利銜接，因此加快開發腳步，再加上南部缺工嚴重及房市冷卻等多重因素，因此才趕在今年一次先開工，打算邊蓋邊觀望後市發展，未來能有先建後售或邊建邊售的銷售彈性。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

遺失一張發票代價竟然要價38880元！房地合一稅實施已逾6年，但每個人一輩子正常來說只會買賣房屋1~2次，近期有一人遺失當初買賣的「仲介發票」，險些損失38880元。正業地政士事務所所長鄭文在表示，「房屋買賣流程繁瑣，稅法更是複雜，民眾除了請專業地政士協辦，務必也要保留所有單據，才能避免自我權益損害事件發生。」

一名張先生(化名)表示，「我106年9月購買了一間972萬元取得該房屋，111年11月將房屋以1050萬元出售，持有期間超過五年，售屋的房地合一稅率20%，依法列舉購屋成本，仲介服務費194,400元為扣除額時，才驚覺發票不見了，差點因此損失38,880元！」

協辦過戶的地政士鄭文在表示，「當初張先生說發票遺失，便以屢保對帳單舉證，無奈國稅局要求必須提供發票，方能扣除仲介費用，還好找上當初的仲介店，他們發票有留底，且尚未銷毀，否則就啞巴吃黃蓮，有苦說不出了！試想，如果房子價值1億，仲介費200萬，以20%計，房地合一稅就是少扣除40萬，稅額會有多麼驚人！」

鄭文在說，「這次張先生算是很幸運，因為根據商業會計法第38條規定，發票開立超過5年就有可能銷毀，所幸該仲介店未執行此動作，房地合一稅實施至今已逾6年，相信不少人房屋買賣後，經過多年，發票可能早已忘記放在哪！建議快點找出來好好供養起來，好好的保存。」

最後，他提醒購屋民眾，除了仲介費用發票，房地合一稅可列舉的取得成本還包括「仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費」等費用，相關單據快點找出來，好好留存，避免未來出售時，因為找不到，無法舉證，一紙就有可能損失數萬元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】