新社農地,新社區農地,台中新社農地

六都各行政區「餘屋排行」大洗牌！根據台電低度用電資料，過往被戲稱鬼城的林三淡，已淡出舞台，取而代之的是桃園龜山3593戶、台中北屯2580戶、桃園中壢2488戶。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，「上述三區皆有新興重劃區，購屋需求確實攀升，但在建商大舉推案下，出現供過於求的短期現象，自然餘屋數量大增，消費者可等等看是否有無建案降價出清。」

針對三個區域餘屋量攀升，周昆立分析如下：

桃園龜山

龜山因鄰近林口，為大林口生活圈之一員，是許多雙北購屋族會購屋考慮的區塊。該區近年房市最火熱的就屬A7重劃區，2016年A7合宜住宅交屋後，帶動區域人口持續進住，也吸引遠雄、新潤、竹城、富宇等知名建商進場卡位推案，2018年時更有建商打出2房500萬有找的價格，引起市場相當大的注目，也吸引大量的首購族來此購屋。

不過，A7從一開始推案的2字頭，短短3~4年已有推案飆破5字頭，雖該區域被桃認為是「下一個內湖科學園區」而長線看好，但短線價格漲幅過快，加上生活機能仍未成形，民眾進場買房要多審慎比較。

台中北屯

北屯是台中人口最多的區域，房價在台中三大屯區中相對較低，原先是不少台中首購族偏好的購屋區域。不過，近幾年北屯因重劃區加速開發，加上捷運綠線的通車，都讓北屯在眾多建設話題下，房價補漲效應相當明顯。

大約2~3年前，北屯的新屋房價普遍還在20萬初頭，而現在區內十四單元重劃區預售屋成交價已衝上5字頭。此外，北屯的捷運機廠重劃區、單元十二重劃區等，新屋單價也都在四字頭上下，現在僅剩廍子重劃區等少數區域還可以見到二字頭新屋的開價，北屯房價上漲猛烈可見一斑。

不過，雖然北屯利多不少，但因房價水漲船高，已逐漸失去原有低價優勢，而且目前北屯大部分新興重劃區的生活機能尚未完備，建商推案又多，北屯房市短線上將存在不少潛在賣壓，後市供給去化狀況，值得加以關注。

桃園中壢

桃園中壢本來就是桃園購屋熱區，但近年更因青埔高鐵特區與航空城題材，讓中壢房市水漲船高。目前中壢區內的青埔高鐵特區因有萬坪公園、捷運重大建設，還有IKEA、華泰名品城、新光影城、XPARK水族館等多項建設與商場設施，加上與航空城開發案為鄰，已成為桃園房價最高的區塊，新案成交已有6字頭成交案例，比起北市郊區新屋都不遑多讓。

不過，中壢房價短線也是上漲不少，加上高鐵特區等新興重劃區內的新建餘屋量體不小，現在追價買房的風險並不低。

最後，周昆立提醒，今年下半年碰到升息、股市下跌、政府打炒房等利空，目前全台房市都出現轉冷，更有不少新興重劃區內出現打著賠售、平轉賣屋的資訊傳出，未來這些餘屋量大的區域，如果無法順利去化，未來甚至可能有出現餘屋降價出清潮，想便宜買房的民眾，或想開發建商餘屋出清的仲介，都可以留意建商餘屋出清的好時機。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台中建商最近瘋搶幼兒園房地，因為市區內「素地」稀少，而台中的「透天幼兒園」通常坪數不小，加上產權單純，變成建商獵地目標，這兩年在市區內被買走房地的幼兒園，價格破億的，至少就有九家！

台中這家幼兒園明年準備搬新家，圍籬上還貼了大大的告示，新學校新開始，原來這裡的房子和土地被建商買走了！

記者洪彩綸：「幼兒園就在台中國家歌劇院的後方，這個位置也是台中七期的中心，加上這邊土地方正(今年6月)聯聚建設花了14億，買下這邊的房地。」

再連同隔壁的土地也一併買下來，未來推新案預估會以大坪數豪宅為主。

記者洪彩綸：「過了一個月也就是在七月，又以旗下子品牌理仁建設砸2.76億，買下後方這間幼兒園大約240坪的土地。」

但不只一家，光是這兩年，在市區金額破億的幼兒園房地交易案至少就有九筆，地點集中在北屯南屯和西屯區。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中：「在市區的這些幼兒園普遍來說這裡的地坪廣大，地主的產權相對單純，還有一些幼兒園本身附帶有一些高屋齡的地上物，未來可能可以有危老重建的商機。」

因為在市中心要找到坪數這麼大，而且所有權人相對單純的土地實在稀有，加上台中市還有南北較少的這個特殊情況。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中：「像雙北地區可能很多幼兒園，都是在公寓華廈的一樓或是地下室，那這種在產權整合上面，會比較不方便再往南邊走，譬如說像台南或是像嘉義，原則上土地的素地的選擇還算不少，所以他不見得需要去整合，有地上物的幼兒園房地。」

但其實從2020年開始，就有這建商獵地獵到幼兒園的現象，這家幼兒園在北屯崇德商圈內，房地已經被遠雄建設，買下學校搬走後，現在改在北屯山西北一街紮根；對面崇德校區，幼兒園房地也被順億營造買走，明年也要搬新家。這兩家幼兒園都是招生搶手名校，但也都是建商心頭好的土地坪數與地段。當建商向原房東拋出大利多，這透天幼兒園就是先換房東，等到合約快到期，也得趕快重找校地搬到新校舍去。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

繼合庫、彰銀看淡未來房市發展，又一家公股銀行同持保守看法。第一金預估明年房價下修空間有限，但整體成交量已縮減，研判在投資客退場後，房市議價空間可望變大。

第一金日前舉行第3季法說會，針對國內房市狀況，第一金認為央行自今年3月啟動升息以來，讓房市進入盤整期，研判這波盤整期將一路延續到明年。

房貸方面，第一金控副總李淑玲認為，在新成屋交屋潮拉抬下，一銀房貸餘額仍年增10％，但新承作房貸金額已較前一季放緩。受今年房貸餘額高基期與房市降溫影響，預估明年一銀的房貸量的年增幅可能僅約3至4％，整體年增幅不到 5％。

投資客縮手 議價空間有望增加

李淑玲認為，國內缺工問題尚未解決，加上通膨推升建材成本攀升，整體營建成本居高不下，預期未來房價下修空間有限。但目前交易量萎縮，建商傾向先建後售，在投資客退場、自住客為主的情況下，房價議價空間可望增加。

受利空因素影響，下半年房市榮景不再，買氣明顯降溫。六都地政局公布11月買賣移轉棟為18,565棟，月增8.6％、年減28.5％，移轉棟數創下近6年以來同期新低，其中雙北與台南都創 6年同期新低，高雄市更創 14年以來同期新低。

觀察六都11月買賣移轉棟數，與10月相較，除台南小幅月減外，其餘五都皆成長，但與去年同期相較，全面衰退。台北市1,999棟，月增3.8％、年減26.3％；新北市4,238棟，月增10％、年減40.4％；桃園市3,724棟、月增21.5％、年減15.9％；台中市4,286棟、月增5.3％、年減10％；台南市1,610棟，月減0.7％、年減27.7％；高雄市2,708棟，月增5.7％、年減42.6％。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，11月除了央行升息後，買方猶豫期拉長，民眾的關注度也聚焦於選情，在資金減、買氣衰的情況下，成交量自然比去年衰退。

高雄交易最冷

其中，年減幅最大的高雄市，今年買氣隨著半導體產業下滑，交易量下降明顯，橋頭區年減幅高達60.3％，可見議題失效又無資金支撐，成交趨向冷清。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，11月的房市移轉創下近年新低，反映10月市場買氣觀望，交易量下滑，全年移轉數32萬棟恐怕不保，房市步入盤整階段。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，買方對於房市抱持觀望，但新案開價持續攀升，建商期待買盤遞延，市場尚未出現降價拋售潮，買賣雙方缺乏共識，房市短期榮景恐難復見。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

許多人面臨購售屋需求時，往往透過親友的推薦尋找房仲全權處理購售屋事宜。然而消費者若是不熟悉購售屋流程和應有權益，又不幸委託到別有居心的房仲業者，往往就容易被黑心房仲所坑殺，造成巨額財務損失。永慶房屋廖彥銘經紀人曾經服務過的一位客戶就差點被坑騙400萬房價，所幸他及時介入協助，才沒有讓黑心房仲得逞。

廖彥銘回憶，去年年中有一名客戶上店，表明自己要在天母找租屋處。廖彥銘進一步了解客戶需求和用途之後，發現客戶就住在天母附近。於是廖彥銘詢問，為何客戶已經住在此處，卻還要另行找租房？

客戶表示，因為他有資金需求因而需要出售現有房屋，所以才另覓租屋處。廖彥銘接著詢問客戶是否已經有請房仲協助估價。客戶表示，友人已推薦房仲協助評估，該名房仲業者表示，屋主的房屋根據行情只能賣到1700萬元。

廖彥銘覺得價格有異，根據他長期對周遭行情的了解，低於2000萬元的房屋少之又少，於是向客戶請教房屋地址，協助查詢近期實價登錄資訊。一查才發現，該區域平均行情位於60-65萬元，以屋主房屋約33.5坪的坪數計算，合理價格大約在2010-2180萬元之間。而且該社區對面戶在幾年前就成功以接近2000萬元的價格成功售出，怎麼可能只賣1700萬元？

屋主得知後大吃一驚，表示這名房仲是友人推薦的，本著信任的態度請他協助售屋，卻沒想到竟然被估了賤價，該名房仲業者甚至沒有提供實價登錄資訊。得知自己險遭坑騙的屋主遂委託廖彥銘協助售屋。

廖彥銘則在短短1周內，就幫助屋主以超過2100萬元的合理行情成功出售，為屋主挽回超過400萬元。屋主透露，全家人都非常感謝其用心協助，不僅幫助自己免遭坑騙，還在他急需用錢的時刻以合理行情成功售出房屋。

廖彥銘表示，一般民眾一生可能只有幾次購售屋經驗，對於完整的購售屋流程和應有權益並不清楚，往往以信任的方式全權交由房仲處理購售屋事宜。許多黑心房仲便利用消費者的信任，以刻意選擇的實價登錄資訊使消費者誤信過高或過低的行情，甚至是不提供實價登錄資訊，直接隨口估價，接著再聯手投機客，以低買高賣方式賺取差價，而屋主和消費者因此損失鉅額房價。

若要避免類似情事，廖彥銘建議消費者一定要詢問多家房仲業者，不但要請房仲業者提供完整實價登錄行情，還要比較提供之資料是否有刻意挑選行情的現象。最後再選擇誠實的房仲業者為自己服務，才有保障。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市熱度下滑，資金也連3個月緊縮！因為房貸有擔保是很好的標的，過去銀行不動產放款常常「不小心」就突破比重29%的「警戒紅線」，但這個現象已改變，金管會最新統計踩「連三個月掛蛋」，落在警戒區的家數也大減剩5家，在近年來相當罕見，被視為是房市轉變風向球。不過上月土建融逆勢增加，甚至比房貸還多，銀行局官員分析有二大原因。

依「銀行法」72-2條，銀行辦房貸、建融及商辦等不動產放款總額，以總存款加金融債總額30%為限，此規定一向被視為不動產放款天條，因此各銀行內部多以28%為警戒水位，超過者就會拉高房貸利率，或減少核准成數因應。

據金管會資料統計，11月沒有1家銀行有超過29%，這個現象已維持了3個月之久，相當罕見。而且比重超過28%更從9月的8家大減至5家，單月也了3家之多；至於27~28%則放大到12家。

以銀行法72-2條計算不動產放款的最大範圍來看，10月底分子部份，銀行不動產放款餘額13.31兆元，仍較9月的13.26兆元多一些些。不過分母部份，其他總存款與金融債總額達到49.96兆元，因此10月的不動產放款比重達到26.63%，比9月的26.92%還低，續創下近6個月新低，主因就是銀行不動產放款增加的速度已追不上總存款。

此外金管會公布10月全體銀行房貸及土建融餘額統計，房貸餘額為9兆2221億元、土建融為3兆4203億元，合計為12兆6424億元。

年增率方面，房貸年增率7.51%，土建融年增11.15%，房貸再低一些、土建融則高一些。且土建融單月增加量368億元超越房貸266億元，是33個月來首見。

銀行局副局長林志吉表示，土建融111年1月開始是最高峰，已經20幾個年增率下降，這個趨勢沒有改變。至於這個月雖然比上個月上升，主要是二個因素。一是年底到了傳統購屋旺季，廠商有促銷；二是央行購地貸款18個月內開工，效果顯現，要有工程進度，因此有建商有相關推案的關係。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，0月份消費者購屋修繕貸款與建築貸款餘額統計，消費者購置住宅與修繕貸款餘額，較去年同期提高7.47%，其中購置住宅餘額雖續創新高，但年增率卻持續寫下新低，顯示市場短期買氣降溫。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市要轉衰退了嗎？代表北台灣新建案市場概況的11月「住展風向球」今（1）日出爐，失守連15綠，轉為「衰退注意」的黃藍燈，分數創下2021年8月以來、即16個月來的新低紀錄。六大構成項目呈現「一升、三降、二平」，其中預售屋推案量分數上揚，但待售建案個數、來客組數、成交組數分數下挫現警訊。

據住展公布，11月當月分數為41.5分，對應燈號失守「連15綠」的相對安全防線，轉為代表「衰退注意」的黃藍燈，分數較10月（42.2分）減少0.7分，創下2021年8月以來新低。

風向球六大構成項目呈現「一升、三降、二平」，其中預售屋推案量分數上揚，待售建案個數、來客組數、成交組數分數下挫，新成屋戶數、議價率分數持平。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，儘管11月預售屋推案量較10月大增約3百多億，北台灣市況仍受房市人氣、買氣低迷拖累，降至今年最低點。隨著房市迎來選後推案潮，如何縮小買賣雙方價格認知差距，成為線上個案一大考驗。

新北、新竹大案進場 預售案量升

11月預售屋推案量約8百多億元，大台北預售屋單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-北投「柏鴻君臨」；新北市-三重「冠德心天匯」、中和「南山大苑」、林口「璽來登日朗」、泰山「明志書苑」、淡水「佳昂新家」、「鉅陞ONE」等。

桃竹地區預售屋單一案量逾15億元以上的指標案，有桃園市-中壢「遠傳UNI」、蘆竹「佳陞豐景」；新竹市-東區「學府首席Ⅱ」、北區「春福水硯」；新竹縣-竹北「合新詠遇」、「惠宇謙恆」、「佳鋐華興悦」、「櫻花聚-聚馥區」等。

近選舉來客減少 成交組數大跌

風向球追蹤的指標案11月來客組數約17.3組／週，較10月（21.9組／週）減少4.6組／週，跌幅超過21％。11月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約1組／週，較10月（1.6組／週）下降約0.6組／週，跌幅37.5％。

成采錡表示，11月北台灣房市來人量是越近選舉、表現越差，僅部分個案成功以預約客一舉提高來人組數，成交量則因買賣方價格認知拉大而低迷，其中又以北市建案成交的最艱難，一週成交一組即屬高標。

待售案增加 房市賣壓恐加重

買氣趨緩下，線上待售的住宅建案較上月微增至1,061個，新建案議價空間卻繼續縮小，11月新建案平均議價率約10.15％，主因為多數賣方信心未潰散，仍堅守價格，使日前順利成交案件，多屬雙方認知價格較接近的個案。也因市場迎來選後推案潮，若買賣雙方態度不變，預期建案銷售速度難以加快，下個月待售建案數走升的機率偏高。

成采錡表示，在全球經濟前景黯淡、央行升息、中央打炒房修法等因素影響下，預估消費者看淡房市的預期心理將持續攀升。雖說不少業者期待新案進場大舉拉抬市場熱度，可就住展目前掌握，多數指標新案預設開價仍屬於區段高標，意味業者須花費更多時間縮短雙方認知價格差距。此舉將拖慢建案銷售速度、拉長銷售期，使業者面臨更大的市場競爭壓力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市警鐘響起，住展統計，11月房市六大指標呈現「一升、三降、二平」，其中預售屋推案量分數上揚，待售建案個數、來客組數、成交組數分數下挫，新成屋戶數、議價率分數持平。住展雜誌企研室經理成采錡表示，11月預售案推案量大幅攀升3百餘億，但房市買氣低迷，如何縮小買賣雙方價格認知差距，成為建商推案一大考驗。

新北、新竹大案進場　預售案量升

11月預售屋推案量約8百多億元，大台北預售屋單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-北投「柏鴻君臨」；新北市-三重「冠德心天匯」、中和「南山大苑」、林口「璽來登日朗」、泰山「明志書苑」、淡水「佳昂新家」、「鉅陞ONE」等。

桃竹地區預售屋單一案量逾15億元以上的指標案，有桃園市-中壢「遠傳UNI」、蘆竹「佳陞豐景」；新竹市-東區「學府首席Ⅱ」、北區「春福水硯」；新竹縣-竹北「合新詠遇」、「惠宇謙恆」、「佳鋐華興悦」、「櫻花聚-聚馥區」等。

新成屋推案則持續低迷，11月完工釋出的新成屋戶數約百戶，且個案規模皆不大。

近選舉來人少　成交組數大跌

風向球追蹤的指標案11月來客組數約17.3組／週，較10月（21.9組／週）減少4.6組／週，跌幅超過21％。11月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約1組／週，較10月（1.6組／週）下降約0.6組／週，跌幅37.5％。

成采錡表示，11月北台灣房市來人量是越近選舉、表現越差，僅部分個案成功以預約客一舉提高來人組數，成交量則因買賣方價格認知拉大而低迷，其中又以北市建案成交的最艱難，一週成交一組即屬高標。

待售案增加　房市賣壓恐加重

買氣趨緩下，線上待售的住宅建案較上月微增至1,061個，新建案議價空間卻繼續縮小，11月新建案平均議價率約10.15％，主因為多數賣方信心未潰散，仍堅守價格，使日前順利成交案件，多屬雙方認知價格較接近的個案。也因市場迎來選後推案潮，若買賣雙方態度不變，預期建案銷售速度難以加快，下個月待售建案數走升的機率偏高。

成采錡表示，在全球經濟前景黯淡、央行升息、中央打炒房修法等因素影響下，預估消費者看淡房市的預期心理將持續攀升。雖說不少業者期待新案進場大舉拉抬市場熱度，可就住展目前掌握，多數指標新案預設開價仍屬於區段高標，意味業者須花費更多時間縮短雙方認知價格差距。此舉將拖慢建案銷售速度、拉長銷售期，使業者面臨更大的市場競爭壓力。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

東森房屋研究中心彙整各都地政局資料發現，11月，除新北市外，其他五都建物買賣移轉棟數合計14185棟，雖然相較於10月的13245棟小幅增長了940棟，月增率為7.1％，但與2021年同期的18841棟相比，還是大幅減少了4656棟，年減24.7％。對此，東森房屋研究中心葉沛堯經理指出，第4季度是傳統房市旺季，買氣相較於其他季度確實會更高一些，不過2022年受房市冷鋒干擾，即使身處旺季，房市表現也差強人意，預估未來一段時間房市將繼續維持「價穩量縮」的情況。

進一步觀察各都建物買賣移轉棟數表現，台北市1999棟、月增3.8％、年減26.3％，桃園市3724棟、月增21.5％、年減15.9％，台中市4144棟、月增1.8％、年減13％，台南市1610棟、月減0.7％、年減27.7％，高雄市2708棟、月增5.7％、年減42.6％。



對於桃園市建物買賣移轉棟數月增幅最顯著，葉沛堯指出，觀察桃園各區數據可以發現，2022年11月桃園市中壢區的買賣移轉棟數高達1028棟，相較於10月的552棟大增476棟，月增幅接近9成、幾乎翻了1倍，也是五都之中買賣移轉棟數最多的行政區，推估應與新案交屋有關。中壢區坐擁三鐵共構，還有青埔高鐵特區、航空城等重大項目坐鎮，近年來吸引大量建商到此購地插旗，由於區域新屋交易熱絡，即使全台房市大降溫，但區域房市表現仍相對穩健。



葉沛堯指出，房市利空罩頂，2022年全台買賣移轉棟數無法超越2021年似乎已成定局，不過，在剛性需求、通膨等因素的支撑下，房價出現大幅下修的可能性不高，購屋民眾無需過度恐慌。對於購屋民眾來說，2023年買房應首選兼顧基礎機能與未來發展的精華區域，且要量力而行，不要過度操作財務槓桿，以免因進入升息循環而導致壓力劇增。對於屋主來說，目前市場觀望氣氛濃厚，交易週期亦有拉長跡象，建議屋主在售屋時應適當降低期待值，避免誤判行情，影響資金回籠與周轉。

高雄11月買賣移轉棟數出爐！有別上個月的年月雙減，本月稍有回溫跡象，買賣移轉棟數為2,708棟，較上月增5.7%，年減42.6％，為史上最冷的11月，不過，累計高雄今年1~11月總移轉棟數仍達3萬4356棟，仍為近8年也是2016年房地合一1.0上路後，同期次高表現！

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，去年第四季，高雄交易表現迎來奇「積」，首購族、置產族積極出手，讓高雄去年11月移轉表現創下史上最佳的11月，由於去年基期處於高點，加上目前進入升息環境，股匯市走空，購屋族持續抱持觀望心態，也讓高雄房市從今年下半年開始走向盤整，年減幅也相對明顯。

不過，李家妮也指出，撇除去年第四季的異軍突起，高雄累計今年前11個月移轉量仍為歷年同期次高，顯示整體交易量能仍維持一定水平，雖然下半年置產族收手，但第四季是傳統旺季，適逢農曆年前，一般會迎來一波剛性買盤支撐，因此本月表現也相較上個月緩步上升，12月有機會比照本月表現，年底溫和收場。

觀察本月高雄買賣移轉棟數前三大行政區，皆呈月增年減表現，由鳳山區以341棟居冠，月增22.7%、年減34%，三民區以339棟居次，月增21.9%、年減51.2%，苓雅區以272棟位居第三，月增32%，年減38.6%。

觀察本月高雄前三名行政區，除了苓雅區包括「中正O8」等新案合計約有百戶交屋助攻之外，其他區域無明顯交屋潮，主要移轉量應多落在中古市場，雖然目前整體市況相較上半年趨緩，不過仍有房仲業者一天內就成交6件。

台灣房屋愛河之心加盟店店長林家福表示，目前中古市場多數能成交的條件，多為總價低、裝潢優或是地段佳的物件，如能積極讓屋主接受目前市場，價格能有讓利空間，就更有機會成交，由於房價上揚。

因此，對屋主來說，只要是去年9月台積電效應前入手的物件，基本上轉手都有獲利可尋，而進入農曆年前，市場將有一波買氣出籠，不過以現今市場環境對購屋族來說，在購屋決策上仍會更趨於謹慎，因此只要物件符合期待，成交關鍵仍在於價格。

台灣房屋台南府城加盟店店東陳國楨認為，除了受升息、通膨、房價上揚等因素影響買氣，目前銀行在核貸上更趨於謹慎，即便購屋族想買房，也可能會因為貸款成數不理想，甚至銀行不核貸，卡在貸款問題而無法順利成交，進而影響交易量能表現。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】