新社農地,新社區農地,台中新社農地

今年自3月升息導致資金派對結束後，買方轉趨觀望，房市交易量縮減，台中更因大量重劃區預售案供給，屢傳拋售潮、價格鬆動訊息。不過房仲觀察，台中四期重劃區有多戶社區零成交，買氣狀似急凍，其實是屋主惜售，「很多社區連1戶都沒釋出」，因此價格普遍穩定。

根據資料顯示，台中西屯區四期重劃區近捷運市政府站一帶的社區，交易雖然量縮，但普遍價格穩定，例如「德安臻藏」今年僅成交2筆，1月2樓成交單價32.5萬元，隨之3月6樓成交35.2萬元，創社區最高單價紀錄，至今零成交。

台中四期重劃區 社區少見成交紀錄

今年僅成交1筆的社區有3個社區，且都在3月交易，例如「中港文心」6樓戶成交單價23.5萬元，「東方驛站」2樓戶成交單價24.6萬元，「佳福謙里」成交12樓戶單價36.3萬元，創下該社區歷史新高之後，至今不再有新的交易揭露。

甚至有不少今年完全零成交的社區！包含「中港觀邸」去年14樓戶成交單價43.9萬元，創下社區歷史最高單價紀錄；屋齡已經32年的「凱毓大樓」則從有實價登錄以來，僅於去年2021年6月有5樓戶成交紀錄而已。

如此零星交易狀況，是否將使房價往下探店長李國明卻表示「一點都不擔心！」主因是住在台中四期的屋主們，「大多捨不得離開」。

指標社區少有釋出 屋主相當惜售

以「市政馥雅會館」為例，今年4月6樓戶成交單價34.1萬元，創社區最高單價後至今零成交，同樣也是年度唯一1筆實登；「春天綠郡」則從2018年起，每年僅成交1筆，今年更是全年零成交，且單價都維持在20~23萬元區間。

進一步從各大售屋網站搜尋「春天綠郡」、「東方驛站」、「中港觀邸」、「凱毓大樓」等社區，連1戶都沒有釋出銷售，李國明認為，由此可見該區屋主都相當惜售。

七期斜對面 地段精華機能佳

台中西屯區的四期重劃區由於靠近捷運市政府站，屬於台中市的中心點，該區緊鄰五期，更是位於七期新市鎮中心的斜對角，地點相當精華，且有3所小學，市場也多，距離逢甲商圈、科博館也不遠，生活機能相當成熟。

中古屋2字頭買得到 房價比七期親民

以豪宅特區、七期的房價來講，目前預售屋單價已喊到5字頭，但緊鄰斜對角的四期，中古屋2字頭就有機會買得到，「幾乎打對折」房價超親民。陳泰源建議，若是剛性需求非買不可，此時進場又怕套牢，不妨選擇房價基期相對低、生活機能又較成熟、置產保值相對安全的四期。

副理事長王棟隆則補充，雖說台中四期是發展較早的舊商圈，但建設還是有持續發展，例如捷運綠線市政府站，未來的捷運藍線也將在此與綠線交匯，將成轉運大站，房價有未來題材可支撐。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

六都高雄法拍增加最多 台中、台南排第2、3名

專家：房價漲多的拍賣也多

專家提醒：拍定價格未必低於市價 務必做足功課 

房價高漲後遇買氣降溫，恐導致房屋變現不易之下流入法拍市場。根據全國今年1~10月來看，較去年同期增加3.9%，又以近2年房市相對火熱的中南部增幅較明顯，其中高雄市暴增22.8%最多。

統計今年全國1~10月拍賣移轉量共3521棟，與去年同期3389棟增加3.9%。企劃研究室副理郎美囡分析，前兩年房市大好，房屋在一般市場能迅速出售變現，但今年央行接連升息、全球經濟轉向下行，買方偏向觀望，前兩年房市話題熱、房價漲速快的區域，今年交易急速降溫，房屋變現不易，財務周轉不靈導致資產流入法拍。

高雄房價飆最兇 法拍量增幅居冠

觀察六都的法拍移轉表現，南北情況大不同，以高雄市從372棟增加到457棟，增幅22.8%最多；台中市從285棟增至335棟，年增17.5%居次；台南市也從239棟增至269棟，年增12.6%。

「房價暴漲遇空頭，大浪退去知強弱！」郎美囡指出，若對比六都房價漲幅，可看出拍賣移轉棟數增加多的區域，也是房價漲幅大的區域，高雄市不僅拍賣移轉增幅是六都之冠，根據內政部今年第2季的住宅價格指數，高雄市房價指數年增13.9%也居冠六都。

而拍賣增幅第2名的台中市，今年第2季住宅價格指數年增幅12.3%，同樣位列六都增幅第2高。郎美囡分析，顯見房市走高反轉後，買方擔憂套在高點故縮手。

升息增持有成本　提高入法拍機率

郎美囡舉高雄為例，今年台積電議題弱化，一般市場交易銳減，投資人及建商所持物件不易去化，且央行連續升息造成持有成本增加，提高抵押不動產進到法拍市場的機率，也因為房價漲幅大，促使買方到法拍市場撿便宜。

反觀北台灣的拍賣移轉量則不增反減，其中新北市今年1~10月拍賣移轉共521棟，雖是移轉量最多的縣市，不過跟去年同期相比下降了10.6%；台北市則為六都中拍賣移轉減幅最大的區域，從去年1~10月的420棟至今年同期的357棟，大幅下降15%；桃園市則與去年同期相當，僅微幅下降1.2%。

郎美囡指出，近年房價漲幅相對小的雙北市，近幾年話題性不如中南部，房市價量起伏也不似中南部大，故法拍移轉量持續緊縮。

法拍入手有門檻 務必做足功課

住商不動產企劃研究室經理表示，法拍與一般購屋市場的流程大不相同，事前對屋況的掌握度相當有限，一般民眾不易入手，且觀察近期法拍市場狀態，條件佳的物件往往吸引眾人搶標，導致拍定價格未必低於市價，提醒前進法拍市場務必做足程序及行情等功課，避免超出理想價格。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房地產業者分析，台北市大安森林公園生活圈內，因為地段稀有，新建案的規劃都是以大坪數格局為主，根據調查，近10年來幾乎沒建商推出30多坪正兩房的自住產品，然而，大安森林公園生活圈區內的住民因為習慣區域的品味生活，換屋、置產也都會在區域內找尋產品，也因為老齡化時代，區內居民想從老公寓、老華廈換到有新建電梯的高級住宅，而少子化的關係，也不需要太大居住坪數，於是在大安森林公園生活圈區累積醞釀出對於30多坪正兩房產品的需求，無論是自己換屋或是買給小孩，對於「正兩房」產品的需求逐漸提高。

綜觀大安森林公園和信義路包括「德運永康」、「璞園信義」2021年都成賣出每坪180萬元以上成交價，「方念拾山」過去最高成交紀錄達198萬元，2019年後就再無釋出，「勤美璞真」均價約187萬元，最高曾賣到202萬元，也是2018年後就再無釋出。超豪宅「信義聯勤」光是近一年均價就直逼250萬元。大安森林公園一線豪宅群，光這三五年就將行情從140多萬直接拉抬到180萬至200多萬，地段保值增值力在台北市中心數一數二，連帶為靜巷案行情提供最強支撐力。



根據區域房地產人士表示，整個大安森林公園周邊新案，豪宅佔8成，小宅佔1成多。建商因應大安森林公園生活圈內對「正兩房」需求的提升，預售新案「樂揚知森」推出稀有20戶、2房36坪雙併產品，直接切入區域市場等待已久的坪數格局真空帶，據悉，詢問熱度不斷攀升。該案平均開價每坪約170萬元，含車位總價落在6500萬元左右。

區域仲介業者指出，大安森林公園是超級蛋黃核心，最精采的生活機能、動靜皆宜的居住品質，都在此匯聚，以上述建案為例，步行約2分鐘到信義淡水線大安森林公園捷運站，約8分鐘到雙捷運東門站，信義計畫區、信義安和商圈、中正紀念堂、台大醫院、中山南西商圈、花博美術館、士林天母生活圈和淡水風景區一線串聯。個案散步約3分鐘即可抵達學區幸安國小，走約4分鐘就到台北綠肺大安森林公園，距金華國中約8分鐘步程，9分鐘能到永康街商圈，每個樓層都有各自不同角度與高度的綠意視野。

由天玉集團旗下鑫龍騰開發的「岡山信義案」於1日舉行動土典禮，全案採先建後售模式銷售，單價上看4字頭。

南部上市櫃建商鑫龍騰開發去年底，以總價6.51億元、每坪72.8萬元歷史高價標得的87期重劃區土地於1日舉行「岡山信義案」動土典禮，總經理黃勁嘉表示，台積電進駐高雄設廠帶動在地整體產業升級，公司也持續擴大布局北高雄。

據了解，該案位於岡山區介壽路及鵬程東一路，近省道台1線及台鐵共站轉乘高雄捷運岡山站，而捷運岡山路竹延伸線對當地區域發展相當重要，周邊有今年開幕的樂購廣場、秀泰影城、全台最大無印良品及高醫岡山分院，生活建設及機能也逐步完善，全案基地總面積約895.16坪；目前規劃33～47坪的首換產品、一層6戶，樓高23層，合計139戶，全案採取先建後售模式，開價為單坪30至40萬元。

黃勁嘉表示，「岡山信義段」為集團今年第4場動土，也是第一次來到岡山區的推案；87期重劃區有整齊的街道，便利的生活機能，介壽路首排能享有阿公店溪的河景、岡山河堤公園綠意，儼然是岡山版的小農16。

鑫龍騰開發另一推案「中正O8」已於上個月全新完工，該案開始入帳；該案位於中正一路旁，緊鄰捷運橘線O8站，生活機能擁有武廟商圈、大順建國商圈，鄰近中山高速公路中正交流道，完善的交通及高生活機能，是該案主推賣點之一；而正在新建預售的「鑫天地2」預計明年第三季取得使用執照及入帳。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市交易量縮，但還是有興旺的地方！最新全國「拍賣移轉」（法拍屋移轉）棟數，累計1~10月拍賣移轉達3,521棟，年增3.9%，六都表現各異，北北桃皆呈現衰退，而台中、南二都暴增逾1成，其中又以高雄最慘，增幅達22.8%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，前兩年房市大好，房屋在一般市場能迅速出售變現，但今年央行接連升息、全球經濟轉向下行，買方偏向觀望，前兩年房市話題熱、房價漲速快的區域，今年交易急速降溫，房屋變現不易，財務周轉不靈導致資產流入法拍。

房價暴漲遇空頭　大浪退去知強弱

六都今年1~10月拍賣移轉與去年同期相比，高雄市增加22.8%最多，台中市年增17.5%居次，台南市年增12.6%，桃園市與去年同期相當，僅微幅下降1.2%，新北市今年1~10月拍賣移轉共521棟，是移轉量最多的縣市，不過跟去年同期相比下降了10.6%，台北市為六都中拍賣移轉減幅最大的區域，今年1~10月拍賣移轉棟數跟去年同期相比大幅下降15.0%。

郎美囡指出，對比房價漲幅，六都拍賣移轉棟數增加最多的區域，也是房價漲幅大的區域，高雄市不僅拍賣移轉增幅是六都之冠，根據內政部今年第二季的住宅價格指數，高雄市房價指數年增13.9%也居冠六都，而拍賣增幅第二名台中市，今年第二季住宅價格指數年增幅12.3%，同樣位列六都增幅第二高，顯見房市走高反轉後，買方擔憂套在高點故縮手。

她說，高雄市今年台積電議題弱化，一般市場交易銳減，投資人及建商所持物件不易去化，且央行連續升息造成持有成本增加，提高抵押不動產進到法拍市場的機率，也因為房價漲幅大，促使買方到法拍市場撿便宜；反觀房價漲幅相對小的雙北，近幾年話題性不如中南部，房市價量起伏也不似中南部大，故法拍移轉量持續緊縮。

法拍好物眾人搶　勤做功課撿便宜

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，法拍與一般購屋市場的流程大不相同，事前對屋況的掌握度相當有限，一般民眾不易入手，且觀察近期法拍市場狀態，條件佳的物件往往吸引眾人搶標，導致拍定價格未必低於市價，提醒前進法拍市場務必做足程序及行情等功課，避免超出理想價格。

台中市區幼兒園再傳建商收購！根據實價登錄最新資訊揭露，西屯區上安路的永安幼兒園，建物161.43坪，土地約240坪，今年7月以總價約2.76億元售出，經查買家正是台中知名豪宅建商聯聚，以旗下子公司理仁建設的名義出手。由於6月份聯聚建設才花費逾14億元，購入國家歌劇院後方的大都會幼兒園房地，連續2個月重金買進幼兒園，顯示聯聚集團鎖定幼兒園獵地的目標相當明確。

台灣房屋台中青海店副店長黃緯程表示，理仁建設7月份買下的永安幼兒園，屋齡25年，目前幼兒園也還持續租用經營中，由於地段佳，被七期、逢甲及青海路三大商圈環繞，可說是台中市最繁華的核心地段；然因當地發展成熟，素地供給稀缺，促使建商把目光轉向幼兒園，且永安幼兒園位居方正角地，對建商別具吸引力。

黃緯程進一步分析，該幼兒園所在的上石碑段，現今住宅用地的成交單價可達150萬元以上，而該筆交易換算土地單價約115萬元，取得價碼相當合理；目前當地的預售新案，平均單價已達4字頭，加上聯聚集團在台中的知名度與指名度皆不俗，推升行情的機會濃厚，因此推估建商旨在先獵地卡位，並持續收購周邊土地，未來推案，價碼應會朝5字頭挺進。

據台灣房屋彙整實價交易資訊，近2年台中市區已有9家幼兒園傳出交易，其中西屯區5間、北屯區與南屯區各2間，合計吸金62.85億元，釋出5247.3坪精華地，且買家以大咖建商為主，包括聯聚、寶輝與惠宇等在地指標業者，以及寶佳、海悅的全國性建商。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，市區幼兒園因「地坪大、地段佳、地主單純」，成為建商快速獵地的心頭好，且這些大型幼兒園的所在地，均位於台中人口表現強勢的西屯、北屯及南屯，房市剛需穩健，有利於建商往後推案佈局。

此外，台中新興重劃區的住宅用地，多以容積率200%以下的低密度規劃為主；成熟市區的住宅用地，容積率則多半在200%以上，利用強度較高，對建商而言，可提高開發效益，使業者對市區幼兒園愛不釋手。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

面對房價上漲，購買中古屋翻修入住也是件不錯的選擇，不過房市達人「賣厝阿明」提醒，中古屋老房在裝修時，要特別注意10大重點。

1、基礎工程和預算

老屋裝修繁雜，要考量到屋況及承載量，老屋工程項目多，基礎工程無法省，一坪預算大約落在3至8萬不等。

2、拆牆和漏水

拆除牆面需要重新進行地磚修補、牆壁修整與垃圾清理，費用是一筆支出，建議少敲牆，反而要多注重漏水問題，發現有漏水一定要優先處理。

3、格局變換過大

通常翻修會重新規畫格局，建議不要變動大，尤其衛浴、廚房，若排水管線沒處理好，很容易造成漏水問題。

4、水電線路換新

老房子使用多年，建議趁整修全面更換水管、電線，延長使用壽命，預先規劃位置隱藏，兼顧實用與安全美觀。

5、供電問題

隨著科技進步，現代家庭用電量增加，老房的原有線路可能無法滿足需求，為了安全，用電配置必須要能滿足需求量。

6、天花板和地板

天花板裡雜亂的線路，可以利用翻修時好好整理一番，仔細思考需要的用電設備，地磚建議選用耐磨性佳的。

7、木頭防蟲

許多家具及天花板都是木工施作，使用防蟲角料來降低蟲蛀機率。

8、陽台外推

為了增加室內空間會選擇外推陽台，這不只造成工程與費用增加，也已經違反建築法了喔。

9、熟悉裝修流程

施作前必須先詳細地把生活需求告知，舊屋施工時會先拆除，將牆壁裡面的管線配好後砌磚牆，再配合木作施工，木作隔間管線配置好，最後才做表面的美化動作。

10、裝修季節

秋天是裝修旺季，不過氣候乾燥容易出現牆面龜裂、木材乾裂等變形問題，老房年久失修經不起折騰，建議可避開秋季。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市買氣近來頗受政策及升息因素影響，法拍市場同受牽動，最新的統計顯示，1到10月拍賣移轉3521棟，雖然年增3.9%，但是6都已有很大的差異表現，雙北拍賣移轉減少1成以上，高雄大增22.8%。房仲認為，主要是經濟下行的憂慮讓買方觀望，這兩年房價飆漲的地區，今年交易量明顯降溫，房屋變現不易之下只能流往法拍。

根據內政部的統計資料，6都今年1到10月拍賣移轉與去年同期相比，高雄市增加22.8%最多，其次是台中市年增17.5%；台南市年增12.6%排第三。桃園市與去年同期相當，僅微幅下降1.2%；新北市前10個月拍賣移轉共521棟，是移轉量最多的縣市，但跟去年同期相比，則下降10.6%。台北市是6都中，拍賣移轉減幅最大的區域，年減15%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，6都拍賣移轉棟數增加最多的區域，都是本波房價漲幅較大的地方，例如高雄市，不但拍賣移轉增幅是6都之冠，內政部統計今年第二季的住宅價格指數，高雄市房價指數年增13.9%也位居6都第一名。而最近高雄的台積電設廠議題明顯弱化，近期的交易量下滑已反應當地市場的趨勢。

考量央行12月即將升息，投資客持有成本再提升，買方持續偏向觀望，在房屋變現不易之下，財務周轉不靈而流入法拍市場的機率也會提高。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，法拍與一般市場的流程不同，事前民眾對屋況的掌握度相當有限，一般人不易入手，且近期法拍市場只要出現條件好的物件，往往是眾人搶標，導致拍定價格未必低於市價。她呼籲想前進法拍市場的民眾，千萬做足程序及行情等功課，避免標到的物件反而超出理想價格。（張佳琪報導）

六都會區分別公布111年11月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為18565棟。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，11月六都建物買賣移轉棟數月增8.6％，除了台南市微減0.7％外，其餘五大都會區均較10月量增，其中，台北市月增3.8％，新北市月增10.0％，桃園市月增21.5％最多，台中市成長5.3％，高雄市月增5.7％。

陳金萍表示，由於房市交易與登記約莫有1個月左右的時間差，因此11月建物買賣移轉棟數主要是反映10月至11月初的市況，全球貨幣緊縮、升息讓經濟復甦力道放緩，房市買氣已有降溫趨勢，民眾轉趨觀望保守，不過，部分都會區在交屋潮挹注下，讓建物買賣移轉棟數看跌不跌，像是台北文山、桃園中壢、八德以及台中北屯、烏日、高雄鳳山、三民、前鎮等區域，讓該都會區交易量表現較10月量增。

另與去年同期相比，六都11月交易量年減28.5％；其中台北市年減26.3％，新北市年減40.4％，桃園市年減15.9％，台中市年減10.0％，台南市年減27.7％，高雄市年減42.6％，六大都會區較去年同期皆大幅量縮，除了桃園市、台中市表現相對穩定外，其餘四大都會區量縮幅度均超過二成，新北市、高雄市更是減少逾四成最多。陳金萍指出，去年9月在國內疫情趨緩助攻下，房市遞延性買盤大舉入市，交易量逐月提升，也墊高去年基期，而今年全球政經局勢已不可相比擬，交易量表現明顯低於去年。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】