新社農地,新社區農地,台中新社農地

根據台電低度用電資料顯示，六都各行政區新建餘屋(待售)住宅宅數排行，第一名是桃園市龜山區的3593戶，過去長年空置率偏高的淡水區，新建餘屋僅排行第七名，第二名則是北屯區，第三名為中壢區，第四則為桃園區，景氣若暢旺時新建餘屋並不會對市場產生影響，不過一旦景氣反轉後，區域的新建餘屋可能會對房市產生壓抑。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這幾年新興的重劃區推案大增，對比早期開發區域的老舊市容，重劃區成為這幾年的房市亮點，尤其雙北市入住的門檻較高，吸引部份首購與換屋族群往新北甚至桃園的重劃區移動，也推升重劃區的房價走揚，建商看好在重劃區不斷購地推案，不過一旦景氣反轉，重劃區的新房子與未來新推案也都會造成壓力。



統計顯示，近年火熱的重劃區推案量大，同時新建餘屋數量也多，導致區域內出現較多的新建餘屋，前五名新建餘屋數量較多的行政區，就有3個位於桃園市，包括龜山區的3593戶，中壢區的2488戶與桃園區的2462戶，其次則是台中市的北屯區2580戶，新北市板橋區的2269戶，反觀過去空置率長期偏高的淡水區，新建餘屋僅2009戶，對比上述區域，反而新建餘屋數量相對穩定。



曾敬德指出，重劃區在景氣大好時往往成為房市指標，但相對景氣修正時，區域因為房價漲多且潛在供給量大，可能建商在賣、投資客也在賣，區域內還有須多空地未來可能推案，一旦景氣確定反轉時，恐怕就會進入修正的陣痛期。

根據台電低度用電資料顯示，六都各行政區新建餘屋 (待售) 住宅宅數排行，第一名是桃園市龜山區的 3593 戶，過去長年空置率偏高的淡水區，新建餘屋僅排行第七名，第二名則是台中市北屯區，第三名為桃園中壢區，第四為桃園區，景氣若暢旺時新建餘屋並不會對市場產生影響，不過一旦景氣反轉後，區域新建餘屋可能會對房市產生壓抑。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，這幾年新興重劃區推案大增，對比早期開發區域老舊市容，重劃區成為這幾年房市亮點，尤其雙北市入住門檻較高，吸引部份首購與換屋族群往新北、甚至桃園重劃區移動，也推升重劃區房價走揚，建商在重劃區不斷購地推案。

統計顯示，近年火熱的重劃區推案量大，同時新建餘屋數量也多，導致區域內出現較多的新建餘屋，前五名新建餘屋數量較多的行政區，就有 3 個位於桃園市，包括龜山區的 3593 戶，中壢區的 2488 戶與桃園區的 2462 戶，其次則是台中市的北屯區 2580 戶，新北市板橋區的 2269 戶，反觀過去空置率長期偏高的淡水區，新建餘屋僅 2009 戶，對比上述區域，反而新建餘屋數量相對穩定。

曾敬德指出，重劃區在景氣大好時往往成為房市指標，但相對景氣修正時，區域因為房價漲多且潛在供給量大，可能建商在賣、投資客也在賣，區域內還有須多空地未來可能推案，一旦景氣確定反轉時，恐怕就會進入修正的陣痛期。

最新全台各行政區「餘屋前十排行榜」出爐！根據台電低度用電資料，六都各行政區，過往被戲稱鬼城的林三淡，林口、三峽被踢出十名之外，淡水則退居第七位。第一名是桃園龜山3593戶、第二名台中北屯2580戶、第三名桃園中壢2488戶。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德，房市一旦反轉，新建餘屋將會對房市產生壓抑。

曾敬德分析，新建餘屋數量攀升，多是新興重劃區造成，過往長年被冠上鬼城的林三淡，則明顯有所改變，林口、三峽建設利多陸續到位，生活圈逐漸成熟，空屋率自然逐步下降，而淡水區，則在近2年房市熱度下，吸收了不少市區外溢自住客，不少投客也趁機出脫，已下降至第7名。

不過，他也指出，近半年房市移轉量明顯縮減，買氣不如過往，推案量較大的行政區空屋賣壓也自然顯現，如第一名的桃園龜山就有A7重劃區、第二名台中北屯有十二期重劃區、第三名中壢則有青埔重劃區。

日前房市大好，不少重劃區大量推案，房價越喊越高，如青埔重劃區日前市場就傳出建商喊到6、7字頭消息，對此，曾敬德說，隨著升息、預售屋禁轉等利空浮現市場，全台買氣明顯急縮，區域賣壓自然急速攀升。

他建議，購屋人不見得在此時就要停止看屋腳步，在賣壓攀升區域，倘若你確實有自住需求，不妨多看多比較，倘若有合適的房子，就可大膽出價，說不定還有機會趁機撿到合意的便宜房子。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

近年來脫北潮現象不停加劇，北市人口面臨嚴重外流，已跌破250萬人大關！截至今年10月底，北市戶籍人口3年間減少18萬人，減幅6.8%，創下38年新低，其中以大安區人口流失最多，其次是信義區。房市專家就分析，除了高房價是原因之外，也受到年輕人不婚不生、疫後返鄉潮及華僑除籍潮等影響。

健身網紅筋肉媽媽：「這房子它因為是比較狹長型的房子，所以我們當初在裝潢的時候，就有稍微小動一點格局，所以比如說像這個是我們弟弟小朋友的房間，然後那個門推進去，會是主臥室。」

網紅筋肉媽媽，去年晉升有殼一族，買下位在桃園青埔特區的新房子，2+1房1廳的格局，權狀約37坪，扣除公設實際23坪。她說北市房價高不可攀，剛好又遇上房東要調漲租金，興起她買房念頭。

健身網紅筋肉媽媽：「因為我們那個時候在台北，我們還有租自己的工作室，然後租房子，所以房租就四萬多塊。而且屋主就是我們的那個房東，他還想要再漲房租，一氣之下就有興起了一些買房子的念頭。」

健身網紅筋肉媽媽：「這台因為是我以前在開工作室的時候，就已經購買的器材，就想說不用太浪費，因為他很貴，所以我們就把他搬過來。」

身為健身網紅，特別將走道改造成健身房，方便一家人可以隨時運動。但在她在台北生活了38年，會想當個脫北者遷徙桃園，是為了追求更好的生活品質。

健身網紅筋肉媽媽：「以前就是一個一輩子，在三十八歲之前都是生活在台北市，然後所謂的天龍國的人，所以我從來沒有想過說桃園這個地方，可以很方便，平常我們快速的時候，到台北市大概38到45分鐘的時間就可以到達，覺得是可以接受的範圍。」

天龍國人口持續流失，跟昂貴的房價脫不了關係。根據內政部統計，今年第二季北市房價所得比為16.17，等於要16年不吃不喝才能在台北市買房，與鄰近縣市相比，新北市房價所得比為12.82，桃園7.83、基隆5.88，都比北市負擔來得小，高房價讓脫北潮更加嚴重。

記者劉彥萱：「台北市的高房價，讓不少雙北年輕人是選擇移居到桃園。桃園人口是去年六都唯一正成長的都市，人口數近227萬人。反觀台北近3年來是少了18萬人，創下38年新低。」

觀察北市2019年10月到2022年同期的人口變化，大安區人口流失最嚴重，3年間就少了2.6萬人，減幅達8.5%，其次是信義區，近三年也少了1.7萬人。各區當中內湖區減少幅度最輕微，但總計加起來，首都人口跌破250萬人大關，專家就分析，高房價並不是唯一原因。

房市專家張旭嵐：「長期以來大家都會知道少子化，大家不婚不生這樣子的風潮，確實影響非常多都會區，甚至是全台都受影響。再加上因為都會區，房價高，所以很多小資族他沒有辦法在蛋黃區，或者是台北市門牌，可以取得一個自己的住宅，所以也被迫到比較外圍，包括像是新北或桃園蛋白區來居住。」

張旭嵐點出四大現象，包括不婚不生的少子化問題，再來是北市購屋門檻高，導致年輕一代台北人被迫移居其他縣市，還有在家工作模式興起，北漂族選擇搬回老家。另外也因為疫情，近三年無法回台，遭到除籍的台北人就有超過12萬人，以大安區、信義區人數最多，大多是長年旅居海外的華僑及高資產族群。

房市專家張旭嵐：「其實在這三年疫情，其實最明顯影響的就是我們看到華僑的除籍潮，因為非常多的華僑沒有辦法回台，所以在外居住的這個人數，他因此被消失了。」

北市大安區光武里里長韓修和：「光我們這個里內，從去年的十月到今年的十一月，我們光移出的人口就將近接近700人，將近接近一半是旅居在國外除籍，所以除籍這方面對一個人口流失是佔很大一個因素。」

北市人口逐年遞減，脫北潮是不爭的事實，貴為首善之都，薪水追不上房價飆漲速度，年輕人依舊深陷高房價困境，政府推動的「居住正義」，恐怕淪為口號。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

高雄車站新站體還在蓋，周邊的房價已經蠢蠢欲動，就有預售屋出現單坪48萬，逼近5字頭的歷史新高價，車站商圈近1年的房價也大漲8成，就連已經沒落的新崛江商圈，新建案也有4字頭，讓在地高雄人直呼漲的好恐怖。

記者林佑璇：「高雄車站新站體預計在2025年完工，不過在周邊商圈的房價就已經有出現8成漲幅。」

高雄車站前才通車，站體陸續建置中，周邊也有不少大樓在蓋，只是這預售屋的價格，實價登錄一看，讓人嚇一跳。

629戶的社區大樓，建案進場2個月，截至11月中旬，每坪成交價，落在28.6到45.2萬，同樣在火車站周邊的預售屋，322戶，每坪開價39到49萬，今年9月最新實價登陸，一坪喊到48.08萬，創下車站宅新高。

在地民眾：「我只能講說本地人不會買，外面在炒的，房仲在講的我不清楚啦應該是沒這麼高啦。」

在地民眾：「因為現在真的很高，我們買的時候才10幾萬而已，所以現在漲這麼高，也是蠻恐怖的。」

直呼真的是買不下去，光是光是火車站近三年房價，從13.6萬、15.7萬到29.1萬，過去一年大漲百分之85，10年內中古屋一坪也要31萬左右，而同樣是老宅林立的新堀江商圈，隨著疫情，現在儘管降租金，仍出現店家出走潮，一整排店面租租租，人跑光光。

在地店家：「差不多你現在看的到的，有開的就是有開了，(沒開就是已經收掉了)已經收掉了，會不會帶動我們這邊，我覺得好像應該不太會有影響。」

房仲業者許值瑋：「目前來講，那個(48萬)當然是比較屬於個案的部分，4字頭的行情我相信還是會站穩的，然後正式挑戰五字頭，往後幾年應該是有機會的。」

在地店家與房仲看法不一，不論是火車站，還是新崛江商圈，除了交通因素，大型的日系百貨進駐帶來的商機與便利之外，想要擠身5字頭，恐怕得釋出更多利多，才有可能再衝一波高峰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

今年最後一場升息大戲12月15日登場，近來放出鴿聲的聯準會（Fed），當天凌晨發布利率決議後，下午中央銀行年終第四季理監事聯席會議緊接著舉行，無縫接軌做出最妥適的政策因應，市場預料將四度升息、幅度半碼（1碼是0.25個百分點），重貼現率上揚至1.75％，維持「緊縮到年底」的基調。

　金融人士表示，Fed年初以來一波波的鷹浪，隨著10月通膨數據有感下滑，CPI（消費者物價指數）年增率降至7.7％，低於市場預估7.9％，且為避免經濟陷入衰退，近來Fed官員陸續從鷹調轉為鴿聲，認為12月今年最後一次利率決策會議，再升息2碼較適當，但取決實際經濟情勢。若Fed升2碼，預料央行貨幣政策的因應將以再升息半碼居多。

　央行除跟進再升息半碼，也可能比照第二季和第三季，搭配調高存款準備率1碼，以落實今年緊縮到年底基調。金融人士認為，央行升息最重要觀察指標是物價，據10月主計總處公布CPI年增率未降反升至2.72％，與2％目標仍有差距，也就是說「考慮率先停止升息，還言之過早」。

　Fed在11月初連續第四次升息3碼，聯邦基金利率來到3.75％至4％，今年已升息15碼。央行前三季升息2碼，若第四季再升半碼合計2.5碼，台美利率擴大。

　12月15日還有歐央行（ECB）及英國央行（BoE）也將舉行利率決策會議，在通膨仍居高下，也將持續升息的步調。金融人士指出，其實不止Fed，ECB和BoE也面對升息抗高通膨，與經濟衰退之間尋求最當的平衡點，可能雙雙減緩升幅，從前次3碼降為2碼。如果央行也跟進做出政策調整，或許會在升息半碼或升準1碼間擇其一，因央行總裁楊金龍日前在財委會說明，「升息與升準有相同的緊縮效果」。

　金融人士強調，12月Fed利率會議前，美將發布11月CPI年增率，是否如10月一樣有感下滑，直接影響15日升息決議，但至少2碼，也連動央行理事會鷹派及鴿派間對於升息幅度最後決議。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

央行將在12月15日召開理監事會議，外界仍普遍預期央行這次應會照往例升半碼（0.125個百分點），大型行庫內部評估，目前首購族利率已從1.81％起跳、二房族的利率則自2.1％起算，倘若接下來央行明年再繼續升息，一旦首購族或二房族的房貸利率拉高至2.5％，屆時恐怕會對房市帶來相當大的衝擊。

　大型行庫內部以央行尚未升息前的首購族利率1.31％地板價起算指出，倘若房貸利率升到2.5％，那等於利率升高了1倍，而不是只有之前升高數成而已，對於購屋者不論是實質的財務壓力，或是心理上的擔心，都會加重，所以若房貸利率升到2.5％，房市恐怕不僅是「趨緩」，恐怕是「蕭條」。

　大型行庫高層進而透露，市場上大約有四分之一首購族的頭期款是父母幫忙出的，通常是父母出2成頭期款，然後子女負擔8成貸款，以往利率低，所得能力有限的子女尚能負擔房貸，但隨著央行升息拉高房貸利率，這些年輕薪工族也愈來愈不堪負荷房貸本息。

　現在首購族利率已拉高至1.81％，若相比從1.31％的「房貸利率起漲點」，增加快4成，增加約2碼，若以1,000萬元的房貸來看，等於一年增加了5萬元利息，一個月增加4,166元利息，倘若利率增至2.5％，一個月利息等於增加9,916元。

　大型行庫高層分析，倘若是30年無寬限期，則每月要還2.78萬元本金，如果連首購族的房貸利率都增至2.5％，貸款戶增加的利息負擔，就約當超過一個月應繳本金的三分之一。

　大型行庫內部評估，即使是二房族而非首購族的利率升到2.5％，房市一樣會面臨「蕭條」。因為現在二房族有不少是換屋族，台灣由於少子化的關係，現在房屋有相當大的交易量是靠「換屋」推升，但很多二房族其實是自住戶，例如，現在把購屋者買「雙併」的屋型視同買二房，這時等於自住戶也被要求「二房」利率，因此，央行明年持續升息，很快房貸利率恐怕會拉高到房市景氣所能承受的「臨界點」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

今年初，中國人壽重砸120.5億打包七期「豐邑A8市政核心」整棟商辦，震撼台中商辦圈，激發建商投入商辦的信心！預計明年進軍七期商辦的四巨頭-聯聚、興富發、親家、豐邑，將推出五棟商辦指標案，總銷與總投資金額估破千億大關，再掀七期商辦推案熱潮。

　商仲業者指出，隨著中部科技業、產業園區持續擴廠，上下游供應鏈聚集，形成經濟聚落，吸引全球布局的企業集團爭相插旗台中籌設總部，加上近幾年商辦新案注入活水，帶動七期商辦市場身價扶搖直上。

　根據市調，2018年至2021年七期所在的西屯區辦公大樓，平均成交價從每坪30.51萬元，一路增漲至48.43萬元，三年來商辦價格漲幅高達59％。

　七期明年預計進場的指標商辦，以興富發位在台灣大道、緊鄰大遠百的「惠國段90地號」規模最大，該案基地面積2,593坪，規劃興建63層樓、總高度270公尺的玻璃帷幕摩天商辦，建築高度已刷新台中商銀總部「台中之鑽」樓高225公尺紀錄，將成為台中第一高、挑戰全台第四高商辦。該案規劃店鋪5戶、辦公室414戶，市場估單價上看7字頭，總銷估破300億元大關；「惠國段88地號」商辦案，基地面積920坪，該土地成交單價高達350萬元，未來將以豪辦規格設計，總銷約108億元。

　而親家建設正在籌備位於大遠百與新光三越間的摩天商辦與商場開發案，該案規劃地上40層、地下九層建築，沿街有店舖與中低樓層商場，與七期百貨商圈具人流結市效應，總銷估破百億。

　此外，中部豪宅一哥聯聚建設繼七期「聯聚中雍大廈」豪辦賣出好成績後，明年預計在七期推出第二座豪辦產品「聯聚中維大廈」，初步規劃樓高45層，坪數在80至120坪，總銷約250億元。

　另外，豐邑機構在七期市政路與惠中路口、面積約3,100坪的黃金角地，初步規劃興建樓高52層、總樓地板面積約6萬坪的商辦與商場開發案，但強調「只租不賣」；其中，商場將由豐邑子公司「豐生活百貨」招商運營，總投資額估逾300億元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

九合一選舉26日正式落幕，選舉不確定因素消弭，加上接近年關，建商看好旺季買氣可望回溫，新案公開計畫蠢蠢欲動，雙北就有千億規模以上新案積極布局，將一路暖身到明年農曆年後。

　宏普建設總經理游武龍表示，下半年以來儘管台股高檔震盪、匯市波動，總體經濟有下修疑慮，但資金仍豐沛，換屋和置產需求還是通膨壓力下的資金最佳避風港，因此房市選後可望呈現個案表現。

　三圓建設董事長王雅麟表示，儘管第三、四季房市較去年緩和，但台北市總銷逾400億元的「台北之星」，客層為高端和頂端客戶，與升息、景氣起伏，關連性並不太大，選後推案計畫持續進行，預計產權登記完成即可正式推出。另外，台北車站C1D1「台北雙子星」開發案日前正式動工，大同區選後到明年第一季，推案熱度仍將持續升溫。

　大同區千坪基地指標案「首岳」醞釀多時，年底可望正式登場，由聖得福建設投資興建，近捷運大橋頭站、雙連站，規劃三棟，總戶數390戶，主要為二～三房格局，26層樓鋼骨制震大樓、15年防水保固，作出明顯區隔。

　新北市方面也有多筆大規模指標案，其中，宏普新店央北重劃區新案「宏普GRAND PARK」，擁有位於公園第一排的特殊賣點，靠近捷運十四張站，規劃130戶、三～四房產品，據悉，每坪開價站上8字頭，最高挑戰9字頭。

　另外，三重也是重案雲集一級戰區，選後至明年初，就有茂德建設「都廳大院」、「冠德心天匯」及潤泰新兩筆新案，總銷可望上看500億～600億元。其中「冠德心天匯」為太子汽車舊廠都更案，總銷130億元日前已公開。接下來要看茂德機構三重味全舊廠變更案「都廳大院」，第一期總銷金額達350億元。

　至於潤泰創新，也重押三重，其中因捷運聯開案權配比爭議卡關多年，遲遲未能推出的三重站聯開案「捷六」，有機會選後到明年第一季推出，另外還有五谷王段的「左岸生活」、「峰左岸」可望籌備推出。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

通膨壓力持續籠罩台灣，除了外食費高漲，房租更持續走高，今年前10月創下25年來同期最大增幅，漲租潮山雨欲來。學者更指出，房租原本是穩定CPI的力量，未來恐成墊高通膨的助力。

今年房租持續飆漲。（資料照／中央社）

過去兩年，台灣房市在資金狂潮簇擁之下，迎來火熱榮景，房價一飛衝天，直到今年中央銀行接連升息，市場才回歸冷靜。

然而，房價飆漲的副作用剛開始發酵，觀察近幾個月的消費者物價指數（CPI）統計，權數高居物價統計之冠的房租，一改長期平穩的態勢，迅速走揚且斜率陡峭，今年前10月年增率衝上1.58%，創下25年來同期最大增幅，指數106.89更寫下創歷史新高。

（中央社製圖）

房租漲勢才要開始 物價上漲壓力難降

房租上漲不只體現在數據上，更切實出現在小老百姓的生活中。今年以來，「房東喊漲」、「租金調漲」已經成為各大論壇、新聞媒體上的熱門關鍵字。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨點出這波房租上漲的3大原因，一是央行接連升息，房貸支出攀升，房東為了轉嫁成本而調漲租金；二是輸入性通膨嚴重，房東漲租以反映當前物價情勢。

第三，政府推動租屋透明化，部分房東以前不報稅，現在需要報稅，額外的稅費成本便呈現在租金上。

「這波租金上漲恐怕還沒告一段落。」徐佳馨坦言，以雙北市來看，租金投報率多落在2%上下，但央行升息腳步還沒停止，後續銀行房貸利率可能破2%；從房東的角度來看，租金投報率超過房貸利率才合理，也就是說，未來還有漲租空間。

中央大學台經中心執行長吳大任也說，租賃契約通常以年為單位，因此房價上漲連動到房租調漲，會有段時間落差；今年第1季房市還很熱絡，第2季才降溫，這意味今年下半年直到明年第1季，房東都可能陸續漲租。

吳大任說，過去租金維持平穩很長一段時間，但這波房價上漲之勢非常猛烈，帶動房租走揚；由於房租占CPI權數很高，原本是穩定CPI的支柱，未來可能轉為推升通膨的力道。

（中央社製圖）

居住成本高昂未如實反映？ CPI統計方法引論戰

今年CPI漲幅持續在2%至3%的偏高區間波動，仍被民眾抱怨數字失真，現實生活感受的通膨程度遠不只如此。

不只民眾質疑，從中央銀行發布的第3季理監事會議事錄摘要可以發現，對於房價、房租與物價統計的關係，央行內部也引發鷹鴿論戰。

鷹派理事指出，部分商品價格受到政策性管制，且CPI中的房租類遭低估，只要將真實的住房成本適當反應在CPI，或價格管制放寬，台灣的通膨率就會大幅上調。

主計總處主張，台灣CPI是依國際規範編製，房租方面，租給他人以租金反映；若是自住，台灣與美國、英國及日本等多數國家相同，採「租金等價法」衡量，以實際租屋市場相近住宅類型的租金價格變動代表自有住宅的居住服務價格，多數國家也採用此方法，有利於國際比較。

不過吳大任認為「台灣狀況和其他國家不太一樣」，他指出，其他國家的房屋持有成本高，多數家庭只有一戶自住，租賃市場供給短缺，因而房價不高、房租偏高，在此情況下，以房租估算自有住宅的居住成本尚屬合理。

台灣情況正好相反，房屋自有率在國際上屬於前段班，年輕人多以買房為目標，租屋只是過渡選項、非終身選擇，有錢人則偏愛買房置產、出租，租賃市場供給充裕，造就高房價、低房租的現象。

「居住成本一定低估」，吳大任直言，可以理解主計總處的統計要與國際接軌，但顯然台灣CPI當中居住成本的估算已經失真，導致普羅大眾認為數據與實際感受有嚴重差距；主計總處不妨思考統計編制過程如何調整，才能讓數據更貼近現實。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】