新社農地,新社區農地,台中新社農地

天氣轉冷，連房市也進入寒冬？住商機構企畫研究室統計旗下加盟店11月成交業績，全台與上月相比量減5.2%，與去年同期相比更是大幅衰退35.8%。但各區域卻各自表述，台北市月增0.8%，年減31.3%；新北較上月增加1.7%，年減23.8%，桃園較上月減少2.4%，年減37.5%，台中較上月減少14.1%，年減41.3%，台南較上月增加0.8%，年減29.1%，高雄較上月減少20.0%，年減49.6%。住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，雖有工作天數影響，綜觀六都，北市、新北、台南為連續2個月微幅成長，似有短期打底之勢，不過比起去年同期表現，各區域均呈現2成以上的量縮，顯見買氣還沒有回頭。

住商機構指出，綜觀六都今年11月表現，台中與高雄衰退最多，不僅是較上月大幅衰退，年度表現上幾乎腰斬，徐佳馨指出，面對下月央行理監事會的升息預期，本月交易依舊不振，意味著只要價格不修正，交易量不容易擴大，後疫時代房價雖有通膨支撐，可是買盤猶豫，市場持續維持震盪，民眾購屋步調可能放緩，也讓第四季表現無法期待。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，全球各主要國家仍有升息壓力，自央行升息以來房市買氣明顯降溫，第4季利空因素盤據，買方追價意願薄弱，部分賣方惜售等待理想時機，不過也有些賣方恰好在房市相對低點時入手，儘管目前價格無力攀高，但已經開始有不錯的產品入市，且有議價空間，買方可多方看屋，伺機進場。

永慶房產集團也統計，11月房市交易量與去年同期相比全台量縮36%，其中台北減少29%，新北量縮35%，桃園減少28%，新竹縣市量縮42%最多，台中減少39%，台南與高雄分別量縮37%與40%，買氣明顯大幅轉弱。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，去年自8月國內疫情逐漸獲得控制後，房市交易量呈現交易量逐月成長的態勢，遞延買氣出籠，交易熱度延續至年底，拉高基期。反觀今年，資金潮退場、全球經濟成長放緩的狀況下，近期金融市場劇烈震盪也衝擊民眾對經濟前景的信心，加上央行3度升息增加民眾購屋負擔，市場瀰漫保守觀望氛圍，也改變民眾對於房市後市的預期。今年11月全台房市交易量較去年同期減少36%，已是連續4個月交易量年減幅超過3成，顯示下半年買氣明顯轉弱，房市交易降溫。

若與10月相比，全台月減5%，觀察7大都會區市況，台北量微增1%，新北量縮9%，桃園減少1%，新竹縣市量縮5%，台中減少4%，台南減6%，高雄減少9%。觀察10月五大行庫新增房貸利率已來到1.827%，創105年3月以來新高，升息效應已逐漸顯現，房市買氣也相對保守。

陳金萍提醒，FED如市場預期於11月升息3碼，今年以來已升息15碼之多，資金退潮、金融市場震盪、經濟展望下修，同時，還有俄烏戰爭、台海關係等地緣政治風險難除，在物價、房價高漲的狀況下，加上銀行因市場資金緊縮以及受限於不動產放款上限等因素，在有限資源下放款審核趨嚴，民眾房貸資金取得難度增，都讓民眾購屋態度轉趨審慎、保守，房市後市面臨挑戰。建議有意售屋的屋主，應適度調整價格，才能增加成交機會。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

桃園市新任市長張善政表示：「上任首要就是改善桃園公共工程品質讓市民安心。」他說：「北北基桃是一個工商非常繁榮的生活圈，桃竹苗是產業廊帶，桃園位居關鍵地位，向上往北可協助北北基桃發展的更完善，向南可以把整個桃竹苗廊道再發展的更完整。」預期桃園可成為北部地區「中流砥柱」的發展城市。房地產人士期盼，更多人民移居桃園，打造桃園更「宜居」的居住饗宴。

桃園重劃5區「中路」更具置產價值



目前桃園房地產推案集中的5大重劃區分別是「中路」、「經國」、「小檜溪」、「青埔」、「龜山A7」，根據《住展雜誌》調查，青埔重劃區「玖都美術花園」平均開價達「7字頭」，小檜溪重劃區「遠雄夏沐」平均開價達每坪56萬元。中路重劃區「璟都米蘭」4字頭房價，顯得更具置產價值。再將桃園房價與台北市、新北市比較，根據調查，台北市新建案平均開價已逼近每坪120萬元，精華區30年中古屋平均成交價也在每坪80萬元以上。新北市房價也持續飆升。



桃園中路重劃區更受到北客的青睞



雙北房價的上揚，加上都會通勤路網的增加，改變了桃園與雙北的通勤時間，為了找尋更好的居住環境，以其置產CP值更合理的房價，讓雙北市的購屋族群轉向桃園置產。桃園房地產業者從5大重劃區分析指出：「桃園中路重劃區因為道路規劃整齊、交通建置完備，加上環境綠地充足、未來潛力看好等條件，更受到北客的青睞。」



中路重劃區，萬坪公園綠地，純住環境優質



根據市場調查，訴求純住宅規劃的桃園中路重劃區陸續吸引國泰、華固、中悅、璟都等品牌建商進駐推案，成為桃園升格以來受矚目的房市熱區。中路重劃區鄰近桃園藝文特區、站前商圈，和桃園其他重劃區相較，在地段核心性與機能上都佔有優勢，區域內的龍安商圈與雙鐵共構生活圈，以及未來捷運綠線帶來的交通便利性，使區域成交價量持續表現亮眼。

中路重劃區4優勢，房產價值穩健增值



房地產人士分析，中路重劃區具備4大優勢，讓房地產的價值穩健提升：(1)純住宅的規劃—住宅用地約佔了65公頃，區內也規劃國中小預定地，未來人口足夠興建後，就近上學也很方便。(2)豐富綠憩饗宴—綠地面積就佔了20公頃，規劃有3大公園、6個兒童公園，還有國際文教學區，綠覆率相當高。(3)完整生活機能—距離力行市場、南門市場、市府商圈不遠，區內有全聯超市和超商進駐，滿足日常生活機能。(4)順暢交通動線—除了自行開車，大興西路、國際路也有多班客運可通往雙北，暢行往返機場、雙北、新竹等地。



產品選擇多元，新案更具優勢





中路重劃區約2016年開始有新建案推出，陸續完工落成後，區域生活機能逐漸成型。以桃園品牌建商璟都建設為例，推出「璟都柏悅」、「璟都巴黎」之後，結構中的「璟都米蘭」也受到口碑帶動，吸引許多購屋客前來。根據分析，一開始中路重劃區以換屋族居多，尤其是雙北客，對4房需求比較大，現在2房和3房也逐漸成為主力，區域內新成屋行情約在每坪41-45萬以上，區內置產以2房加車位，頗受市場關注。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

以生命樹為靈感發想的桃園市立圖書館新建總館(以下簡稱桃園新總圖)即將於2022年12月中旬開幕，尚未正式開幕已有「全台最美圖書館」封號，不僅是一棟環保綠建築，與其他圖書館不同的是桃園新總圖園區預計將結合電影院、星巴克、蔦屋書店打造桃園藝術人文新據點成全台面積最大圖書館，21世紀不動產企劃研究室指出，桃園新總圖位在人稱「桃園天龍國」的桃園藝文特區，勢必為當地房市再掀一波熱潮。

藝文特區擁抗跌特性 屋齡差距讓單價兩倍落差



21世紀不動產汎太大有加盟店店長陳永清指出，桃園藝文特區自規劃以來近20年期間隨著諸多重大建設到位，房價呈現持續穩定上漲趨勢。疫情發生的2019年至2022年間一般住宅平均成長約25％-30％左右，大坪數高總價的住宅也有約10％-15％的漲幅，即使在2008年金融風暴當下當時桃園藝文區的房價也沒有明顯下跌多少，讓藝文特區始終有著『抗跌』的特質。



陳永清補充說明，藝文特區內房產價格依照屋齡、建商、路段的不同，每坪單價約落在30萬至60萬，屋齡約在20年至30年的住宅目前每坪成交價格約30萬左右，10年至20 年屋齡，且管理上軌道的社區每坪平均單價約35萬至40萬。10年內較新穎建材、完整公設配備落成的社區，每坪成交均價幾乎已站上40萬至45萬！至於距離展演中心最近的核心地段新建案，銷售開價已來到每坪55萬至60萬，觀察成交單價約落在50萬出頭。



生活機能完善 人文藝術氛圍狂吸狂吸台北客



21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示，藝文特區的範圍，是以桃園展演中心為中心點在北起莊敬路、到南側的大興西路，東起寶慶路到西邊的經國路，範圍不大，但區域內生活機能完整、學校密度高、交通方便，也是桃園當地人首選移居之地，再加上房價與台北市動輒破百萬的房價相比十分具有競爭力，在藝文特區可以買到最接近蛋黃區且最頂級的新建案了，也吸引不少台北人落腳藝文特區，此外，董家菱補充，由於藝文特區範圍不大又多為大坪數建案，首購族可考慮附近的區域被稱作「泛藝文特區」也能享有藝文特區的氛圍與生活機能，價格及總價會比藝文特區核心區稍低。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北萬華區屋齡40年以上的四棟透天、公寓老建物以4.6億元賣出！買方為土地開發商背景的「陳同實業」，整合危老都更案子成功，合併土地共123.73坪，換算土地單價約370萬元。

都更危老不僅是政治議題，實際商機也是火熱！最新實價揭露，萬華區內江街四棟老建物，包括透天和公寓分兩筆交易，以總金額約4.6億元，由具有開發商背景的「陳同實業」整合成功，合併土地共123.73坪，換算土地單價約370萬元。此兩筆交易皆為今年萬華區唯二的億級房地交易，而此案已經交由銀行信託，推估應是建商整合老舊建築，朝都更或危老的老屋重建程序邁進。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，該區土地使用分區為「商4」，容積率達800%，依照地籍資料，這四棟建築屋齡都超過40年以上，有機會透過危老條例，爭取今年4%的時程容積獎勵，因此對建商而言，整合推案價值高。

觀察今年總價最高的老建物交易，是大同區重慶北路三段的6棟透天和公寓，於今年3月以約11.9億元易手，買家為鄭姓自然人，土地439.53坪，換算購入土地單價約271萬元，且此基地已在進行預售推案，以2~3房為主的新建案「當代1號院」。

張旭嵐指出，台北市西區住宅市場發展早，街廓相對陳舊，老屋比例也高，雖保留了舊城風貌，但難免也衍生老舊建築的環境和公安問題，所以西區是近年老屋重建的重點區段，而台北市新任市長蔣萬安也提出公辦都更「早進場、擴量能、增彈性」等三項政策，希望加速首都的都更腳步，顯示危老和都更政策是提升台北市的區域發展、紓緩住宅供需的主要方針；不過由於建商整合老屋的成本不俗，且老屋重建為新屋後行情攀升，可以預期的是房價將更高，未來卡位台北市門牌的門檻也會隨之提升。

張旭嵐指出，台北市居住密度高、素地缺乏，對開發商來說，擁有基地方正、產權單純、位於精華地段的老舊透天或公寓，就是絕佳整合目標，也讓這類型物件買氣相當穩定，其中都更案的整合條件較為嚴苛，須達一定面積的門檻，危老重建則不受基地面積的限制，僅需要100%的所有權人同意，加上容積獎勵額度與都更的差距不大，因此興起不少開發商尋找精華地段的老舊透天、公寓進行危老整合。

第一建經研究中心副理張菱育指出，近年央行頻頻出手打炒房，防範借款人向銀行借錢養地囤地，因此在購地貸款的部分，要求在購地後的18個月內動工，否則將逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼利息；不過都更與危老重建案則不在此限，且危老、都更不僅擁有高容積獎勵，利率也比一般的土建融貸款更優惠，進一步推升建商對整棟旅館、整棟透天或大地坪老舊建築的整合動力。

2022年進入尾聲，房產專家業者也開始預言明年趨勢！世邦魏理仕台灣分公司董事總經理朱幸兒表示，「2022年房市瀰漫著不確定性，不少人居高思危，交易量明顯緊縮，2023年預售屋禁轉法案極有可能通過，加上其他利空因素，可謂是十面埋伏，投資人應更加謹慎。」

朱幸兒說明，對於房市來說，2023年應當是「十面埋伏，步步為營」的一年，台灣目前陸續解封，資金明顯外流，而少子化也造成房市需求量降低，還有兩岸的不確定性，加上政府「預售屋禁轉」法案已擱置立法院半年，邏輯上明年很有可能就會通過，就會讓房市雪上加霜。

她認為，「雖然明年危機四伏，但房市不離『人棄我取、人取我與』的定律，危機經常就是轉機，明年價量都有機會向下修正。」

明年能買房？朱幸兒說，「古人談經商之道，最厲害的生意人，在市場好的時候，會盡量調節市場，因為別人在貪婪時，我們就必須要謹慎；然而，市場不好時，他們反而會勇敢進場，所以觀察進場時機與談到合理價位，才是個人、個案是否可進場購屋的準則。」

不過，朱幸兒仍提醒，由於明年升息、兩岸不確定性、預售屋禁轉等壓力仍在，尤其是預售屋禁轉法令，一旦通過，絕對是房市震撼彈，所以無論是大小投資，每一步邁出都必須步步為營，穩健為主。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

隨著國內疫情趨緩、第三劑疫苗覆蓋率突破7成，指揮中心宣布2022年12月1日起解除室外戴口罩禁令，這意味著民眾回歸生活常軌，又前進一大步。防疫管制陸續放寬，國內旅遊人潮隨之出籠，觀光、餐飲、旅宿等產業最有感，觀光工廠撐過疫情寒冬也蓄勢待發，力拼遊程體驗升級，上市櫃公司也積極布局觀光工廠，朝向結合多功能的園區型態做規劃，搶攻觀光商機。

信義全球資產公司觀察經濟部資料，近6年通過觀光工廠評鑑的業者，家數呈逐年穩定成長，2022年165家寫下歷史家數新高，顯示出企業對規劃觀光工廠協助產業轉型、品牌加值持正面態度；從觀光工廠分布地理位置觀察，則可發現前兩大熱區一南、一北，桃園、台南皆為23家，並列觀光工廠最密集區域。



桃園為全台觀光工廠最密集縣市之一，分布以平鎮、楊梅、龍潭、大溪為主，深耕桃園工業地產市場的信義全球資產桃園商仲部經理張桂珍分析，桃園為工業科技大城，近幾年吹起產業升級、轉型風，企業加快腳步進行工廠擴建、軟硬體設備更新，也有更高意願投資建置觀光工廠，而企業在選擇觀光工廠設置地點，會傾向找市區外圍、交通便利的區位，主因為市區外圍土地取得成本較低，較容易找到符合觀光工廠建置的大面積腹地，鄰主要幹道有利於一日遊行程規劃吸引人潮。



張桂珍進一步分析，投資觀光工廠可以吸引遊客，為企業開創多元營收，但企業主更看重的，是藉由觀光工廠內產線透明展示、趣味導覽、互動體驗等，展現企業研發、製造等品牌實力，傳遞企業精神與品牌形象，加深消費者對品牌的信賴感。



信義全球資產顧問發展部經理林建勛則指出，疫情衝擊整體觀光市場，改變民眾消費行為與習慣，如何創新經營，是觀光工廠未來的發展重點，觀察目前企業在觀光工廠營運有三大趨勢，其一，過去觀光工廠多是在原廠區做擴充，沿著既有產線規劃觀光區域，但近幾年有越來越多企業選擇購入大面積基地新建觀光工廠，並朝向多功能大型園區做規劃，例如今年啟用的桃園國巨洋傘文創園區，除了展示洋傘製程、手作體驗，觀光工廠同時也是公司的企業總部；佐登妮絲也在嘉義購入1.4萬坪土地，打造結合觀光、研發、製造、餐飲、零售等多用途的佐登妮絲城堡美容生技園區。



其二，產業鏈朝向智慧科技發展，為加深遊客的體驗感，觀光工廠遊程進行升級，結合AR、VR虛擬實境、科技互動等體驗，零售商店的購物流程，也走向少接觸、電子支付或無人商店形式；其三，透過強強聯手，觀光工廠與旅行社、電商平台、購票網站等合作，推出套票、套裝行程，開發更多管道接觸潛在消費者，多管齊下創造商機。



而根據全台觀光工廠參觀人次統計，2019年達2,100萬，疫情爆發以後參觀人次明顯下滑，隨著相關管制政策鬆綁，可以期待未來觀光工廠旅遊人潮將逐步回歸疫情前水準。

受到央行升息影響，房貸利率也跟著攀升，有網友則是感嘆，如今申辦信貸的利率，都比房貸還要低，讓他忍不住哀嚎「房貸是否高的不合理的？」不過其他人看完他的抱怨，則是意外發現原PO財力驚人，笑虧他在「炫富」。

房貸利率調升 他怨比信貸還高

一名網友在PTT無奈的說，房貸從一開始的1.31％，如今已漲到1.87％，不過他最近新辦了信貸，發現向2間銀行共貸了1100萬元，分7年本息攤還，利率僅要1.58％，竟低於房貸利率，不禁想問「是政府把房貸利率弄很高嗎？現在房貸是不是高的不合理？如果信貸可以這麼低，有擔保品的房子為什麼不能更低？」

信貸利率1.58％ 網歪樓喊羨慕

面對原PO的疑惑，不少內行網友則是解答「因為政策要行庫縮減第2房以上的房貸，所以錢就跑去其他管道尋租，結果就是市場上你拿到的利率」、「信貸反而比房貸利率低，就知道銀行熱錢有多少」，並分析以目前央行各種限貸、降低房貸總額的情況來看，就是在打房，打到銀行要想辦法把錢借出去，才會出現信貸利率跟房貸倒掛，並預期「這種事本上可能還會持續一年」。

另外，網友則是以原PO信貸能拿到超低利率，還能貸超過千萬來推測，身價絕對不凡，歪樓直呼「信貸上限約月薪22倍，你能貸1000萬…」、「基本上你年收穩定500萬以上，銀行會給最優惠利率」，並笑說「因為您的信用比房子還強啊，我的信貸都1.8％以上欸」、「信貸拿去還房貸啊！還有賺」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房價高漲，買房已成為多數年輕人遙不可及的夢，新房價格高到下不了手，許多民眾會把目標放到老屋上。不過，現在就連40年以上的老屋價格都不低，有網友就發文直呼，住40年屋繳30年房貸，貸款完都快變骨董了。文章一出，有內行人就曝，買老屋就是要「拚都更」。

「住40年屋，繳30年房貸是什麼感覺？」一名網友在PTT發文，他列出築夢踏實、舉步維艱、心情複雜難以解釋，以及其他感受，並指出自己看到一堆老房價格還可以，不過都40歲出頭了，甚至還有更老的，好奇問「貸款30年都快變古董了吧，有沒有買老房還扛房貸N年什麼感覺的八卦？」

文章一出，許多網友就直言「不爽不要買，有人逼你買嗎」、「整天只想買新房，住幾年就嫌老要換房」、「反觀歐洲美國一堆百年老屋」；有網友則曝，「被都更直接賺爛」、「晉身千萬富豪俱樂部的自豪感」、「問題不是40年房，而是你有沒有錢再花錢大修，通常大修完總價跟新房差不多甚至更貴」、「40年透天重新裝潢後價值會翻倍」、「我朋友剛買了50年老屋，建商就來談都更」。

但也有內行分享，「都更也要看地段跟土地持分，又不是有更就賺，朋友老家都更貼給建商700多萬」、「你先確定能都更再講，然後都更要再補一堆差價」。

事實上，根據最新聯徵資料，今年Q2房貸件數為47668件、季減1072件，平均貸款利率自1.46%升至1.69%，增加0.23%。依照各年級生佔比排序，第一名30至40歲的7年級生佔比35.8%、第二名40至50歲的6年級生佔比30.4%、第三名20至30歲的8年級生佔比15.2%、第四名50至60歲5年級生佔比14.3%、第五名60歲以上佔比4.2%。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2022年以來國際通膨壓力未解，全球主要經濟體加快升息步調，以平抑物價漲勢，並陸續下修2022、2023兩年經濟成長預測…2023將會是怎樣的一年？CBRE世邦魏理仕台灣2022年11月30日舉辦媒體茶敘，分享世邦魏理仕台灣研究部統計2022年至11月25日的台灣大型不動產投資市場數據，由數據中可觀察到「全台大型不動產投資市場已開始降溫，而工業地產市場在自用型買方的支撐下，交易活動相對穩定」，惟隨著全球景氣放緩，短期內台灣廠商可能持續調整資本支出，甚或延後擴廠計畫，預測「未來數季工業地產交易將趨於緩和，工業地價上漲力道偏弱。」至於2023年房地產市場表現，世邦魏理仕台灣分公司董事總經理朱幸兒用16個字說明：「十面埋伏、步步為營、人棄我取、人取我與」。

整體投資市場已自高峰下滑，工業地產交易相對穩定



據世邦魏理仕研究部統計，截至11月25日，2022年以來全台大型商用不動產投資金額為新台幣1,175億元，較2021年同期減少7％，惟仍名列有紀錄以來次高，主要受益於多家壽險業者出手購置辦公大樓墊高總金額。同期間全台土地交易額共計新台幣1,836億，年減38％，其中土地市場最大買方──國內建商的購地金額約新台幣1,130億元，僅達2021年同期一半水準，顯見建商獵地態度轉為謹慎。



另一方面，全台工業土地成交額共新台幣807億元，年成長17％，能在市場氛圍轉變之際逆勢成長，主要有賴於中央及地方政府釋出多筆遍布北中南工業區、規模達5千坪以上的大面積土地。世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超分析買家類型，67％的工業地交易額為自用型買方所貢獻，其中不乏傳產與電子業者為長遠營運作打算，及早購入屬意區位之土地。



而廠房及倉儲市場總成交額約新台幣125億，無論交易金額或件數皆較2021去年同期驟減逾5成。觀察買方身分，2021年於廠房交易市場中佔領先地位的半導體業者，其投資金額佔比自32％下滑至2022年的4％，或可反映半導體產業擴廠高峰已過的情況。廠辦市場方面，成交額達新台幣340億元，僅較2021年小幅減少9％，主要係壽險公司積極購入投資用不動產。



收益型產品獲保險業青睞，部分建商看好工業地產開發



世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，2022年以來保險業者共投入新台幣逾196億元於工業地產市場，創下歷來單年最高投資金額。以成交案例來看，包含富邦人壽購入新竹工業區土地，中國人壽與台灣人壽分別買下內科與青埔整棟廠辦大樓，以及南山人壽買進台中工業區廠房，這些投資案的共通點便是建物已有知名企業承租，或已取得潛在租戶的承租意向書，因此能以未來長期穩定租金收入獲得保險業者青睞。



土地市場上，2022年以來建商共斥資新台幣219億購買工業土地，年增率達36％，不同於購買住宅土地所抱持的保守態度。著眼於未來工業地產需求，建商購入工業土地主要是計畫在台北及新北兩大成熟市場興建廠辦大樓，此外例如怡華實業持續深耕台南，斥資新台幣約24億買下兩筆工業用地，計畫作工業廠房經營或開發。

桃園航空城標售寫佳績，西部主要工業區地價齊揚



統計2022年以來各縣市工業土地交易金額，前五大市場依序為桃園、新北、彰化、台北與高雄，其中桃園市及彰化縣皆創2003年有紀錄以來最高水準。在航空城標售案的挹注下，2022年桃園工業土地成交額突破新台幣290億元；位於航空城計畫範圍外的區域亦持續有土地成交案例，如統一企業3月以新台幣10.3億購入楊梅區逾七千坪土地，預計作為集團物流園區及供生產製造使用。



世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學分析台灣各工業區地價，北部工業區上半年平均價格較2021年同期增加4.6％，儘管區內數個工業區價格已達高點，包括林口工四、新竹湖口等工業區地價仍展現成長力道。與此同時，中南部產業聚落厚植生產製造實力，穩定的進駐設廠需求持續推升區域價格，2022年上半年中部與南部工業區平均地價年漲幅皆逾6％。

台商回流是個假議題? 回來的企業都去哪了?



另一方面，近年來大家最關心的台商回流，究竟是不是假議題?不少台商認為「只要中國內需市場還在，就不會撤」，於此同時也有台商慢慢轉移重心、降低中國生產比例。據經濟部於8月底所作的「簡析回台投資對我經濟之效益」專題報告中指出，美中貿易戰、中國勞動成本上升，都讓企業重新評估全球布局策略；而回台投資業者的產值逐年攀升，2019至2021年平均年成長8.1％，優於整體製造業表現。政府自2019年起推動的「投資台灣三大方案」政策，至2022年11月25日已有1,283家業者通過審核，總投資金額突破1兆8千億，並延長實施至2024年。



而向來被視作高科技重鎮的新竹，自前一波中美貿易戰開始延燒、台商加速回台投資設廠時，新竹工業區和科學園區，就是最受台商青睞的區塊。竹科橫跨的新竹縣範圍，產業鏈完善，更有「AI智慧園區、台知園區(璞玉計畫)、竹科三期」三箭齊發的產業政策，至今仍是科技台商返台評估的熱點。近期世邦魏理仕台灣資本市場部承接、位於正新竹工業區內、正臨16米光復北路、逾1,550坪鋼骨廠房，及1,358坪丁種建築用地，就是備受關注的典型好標的－－既有廠房無須花時間建造，加上適用工業立體化方案，能容納未來廠房擴建、產能擴充的空間，對於期望能快速進入生產階段的廠商來說，是一大優點。

今年以來國際通膨壓力未解，全球主要經濟體加快升息步調，商仲業者 CBRE 世邦魏理仕今 (30) 日指出，由數據中可觀察到全台大型不動產投資市場已開始降溫，而工業地產市場在自用型買方的支撐下，交易活動相對穩定，短期內台灣廠商可能持續調整資本支出，甚或延後擴廠計畫，預測未來數季工業地產交易將趨於緩和，工業地價上漲力道偏弱。

但世邦魏理仕指出，而向來被視作高科技重鎮的新竹，自前一波中美貿易戰開始延燒、台商加速回台投資設廠時，新竹工業區和科學園區，就是最受台商青睞的區塊。竹科橫跨的新竹縣範圍，產業鏈完善，更有「AI 智慧園區、台知園區（璞玉計畫）、竹科三期」三箭齊發的產業政策，至今仍是科技台商返台評估的熱點。

世邦魏理仕研究部統計，截至 11 月 25 日，2022 年以來全台大型商用不動產投資金額為 1175 億元，較上年同期減少 7%，惟仍名列有紀錄以來次高，主要受益於多家壽險業者出手購置辦公大樓墊高總金額。同期間全台土地交易額共計 1836 億元，年減 38%，其中土地市場最大買方建商的購地金額約 1130 億元，僅達去年同期一半水準，顯見建商獵地態度轉為謹慎。

另一方面，全台工業土地成交額共 807 億元，年成長 17%，能在市場氛圍轉變之際逆勢成長，主要有賴於中央及地方政府釋出多筆遍布北中南工業區、規模達五千坪以上的大面積土地。世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超分析買家類型，67% 的工業地交易額為自用型買方所貢獻，其中不乏傳產與電子業者為長遠營運作打算，及早購入屬意區位之土地。

而廠房及倉儲市場總成交額約 125 億，無論交易金額或件數皆較去年同期驟減逾五成。觀察買方身分，去年於廠房交易市場中佔領先地位的半導體業者，其投資金額佔比自 32% 下滑至今年的 4%，或可反映半導體產業擴廠高峰已過的情況。廠辦市場方面，成交額達 40 億元，僅較去年小幅減少 9%，主要係壽險公司積極購入投資用不動產。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，今年以來保險業者共投入新台幣逾 196 億元於工業地產市場，創下歷來單年最高投資金額。以成交案例來看，包含富邦人壽購入新竹工業區土地，中國人壽與台灣人壽分別買下內科與青埔整棟廠辦大樓，以及南山人壽買進台中工業區廠房，這些投資案的共通點便是建物已有知名企業承租，或已取得潛在租戶的承租意向書，因此能以未來長期穩定租金收入獲得保險業者青睞。

土地市場上，今年以來建商共斥資 219 億元購買工業土地，年增率達 36%，不同於購買住宅土地所抱持的保守態度。著眼於未來工業地產需求，建商購入工業土地主要是計畫在台北及新北兩大成熟市場興建廠辦大樓，此外例如怡華實業持續深耕台南，斥資 24 億買下兩筆工業用地，計畫作工業廠房經營或開發。

統計今年以來各縣市工業土地交易金額，前五大市場依序為桃園、新北、彰化、台北與高雄，其中桃園市及彰化縣皆創 2003 年有紀錄以來最高水準。在航空城標售案的挹注下，今年桃園工業土地成交額突破 290 億元；位於航空城計畫範圍外的區域亦持續有土地成交案例，如統一 (1216-TW)3 月以 10.3 億購入楊梅區逾 7000 坪土地，預計作為集團物流園區及供生產製造使用。

世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學分析台灣各工業區地價，北部工業區上半年平均價格較去年同期增加 4.6%，儘管區內數個工業區價格已達高點，包括林口工四、新竹湖口等工業區地價仍展現成長力道。與此同時，中南部產業聚落厚植生產製造實力，穩定的進駐設廠需求持續推升區域價格，今年上半年中部與南部工業區平均地價年漲幅都超過 6%。