新社農地,新社區農地,台中新社農地

▲信義房屋副總經理馮其義（左起）、信義房屋不動產株式會社社長何偉宏、信義房屋總經理陳麗心、信義房屋日本事業部部長李旭鎮，共同進行注連繩祈福儀式。

疫情趨緩，加上日幣貶值，赴日購屋潮再度興起，信義房屋不動產株式會社統計社內資料，截至今年11月底，全年的成交戶數超過550戶，已創下歷史新高，而自2009年該社成立以來，累積成交將近4500戶，累積總銷金額則已將近3000億日圓，相當於新台幣690億元。

信義房屋不動產株式會社在地深耕13年，社長何偉宏表示，相較於其他赴日購屋業因疫情倒閉，信義房屋「守護消費者在日本的房產」，讓無法出國的消費者可以安心、放心。

何偉宏表示，日本東京近兩年房價上漲4成，但因日幣貶值，對台灣人來說，反而有利，近期就發現，過往來日本置產購屋的大多是退休族、中小企業主，但今年開始出現白領階級，推測應與日幣貶值有關，整體以投資置產佔多數，而台灣人多數的總價預算，約在4000~7000萬日圓，近期也發現日幣總價億元以上的成交量增加。

何偉宏說，因為匯率下跌，以前1000萬台幣可以買到約4000萬日圓的物件，現在則可以買到5000萬日圓的房子，匯率加上通膨因素，讓赴日購屋更加盛行。以主要交易熱區的千代田、港區、涉谷3區來說，平均租金報酬率約3.5~4%。房貸成數7成，跟台灣銀行配合的房貸利率在2.2~2.7%，若能在日本自住，就可與日本本地銀行申請自住貸款，利率只要約0.5~1%。

以日本信義服務的東京、大阪來說，何偉宏說，自2012年以來，東京都心平均房價已從5200日圓漲到8000多日圓，東奧結束後，日本也未放緩建設速度，東京更被列為國際商業基地，多項政策利於房市發展，而大阪也將迎接世博會，許多城市建設也將帶動房市發展。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

林園捷運周邊土地都市計畫專案通盤檢討，針對農業區變更為都市發展用地之公展草案，凡不同意的地主，其土地將不會納入！市府早於2022年11月20日以公文請林園區公所及各里里長協助廣為宣達，不同意的地主其土地將不會納入，會維持農業區；且該不納入變更之土地，依法無須負擔區段徵收任何開發費用。此政策方向已明確，近期將再以公文通知所有地主重申。

高市府說明，行政院核定林園延伸線為供給性導向之計畫，透過捷運建設提供小港、林園區安全、便捷且低碳環保之軌道運輸，並結合大眾運輸導向(TOD)發展策略，提升捷運運量，帶動地區加值發展；捷運周邊農業區檢討變更，是考量捷運延伸到林園為40年來林園首度翻轉改變的契機，沿線農業區變更屬於提升都市發展生活機能所必須。



都發局表示，本案都市計畫變更草案在10月至11月辦理公開展覽，且於林園當地召開3場說明會與居民溝通說明，就是要讓民眾充分瞭解相關內容，目前仍是都市計畫公展草案階段，各方意見都會納供都委會審議，為避免地主疑慮，近期將再度發文通知1,719位地主說明，市府會尊重地主參與區段徵收之意願，不同意的地主，其土地會剔除於都市計畫變更及區徵範圍外，維持農業區且無額外負擔開發費用；本案於後續召開市都委會審議時，也會邀請陳情人列席來說明。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

除了從每月房屋買賣移轉棟數的數據，可看出下半年國內房市交易逐漸降溫，從相關稅收上也可觀察出房地產景氣變化。財政部9日公布11月全國賦稅統計，土增稅、契稅及印花稅等三項房地產主要稅收，已連續8個月衰退，只有個人房地合一稅是唯一正成長的稅目。

財政部統計處副處長陳玉豐表示，房地產主要稅收包括土地增值稅、契稅以及印花稅中的不動產稅，由於央行升息影響房地產交易，加上去年基期較高，因此這三項稅收11月單月均呈現衰退，且「連八黑」。

土增稅連八個月負成長 恐難達成全年預算

土增稅11月稅收65億元，較去年同期減少30億元，減幅31.8％，連八個月負成長。陳玉豐指出，土增稅預期將無法達成全年預算數，恐將創下2019年以來首次低於1,000億元。

11月單月六都土增稅衰退排行第一是新北市，其次為台中市和桃園市。

此外，契稅11月單月稅收為13.4億元，較去年同月少收4.1億元，減幅23.6％，衰退最多前三名為高雄市、新北市及台北市。 至於房地合一稅在11月入帳31.2億元，年增9.8％，結束連四月衰退，陳玉豐分析，主因是適用新制案件持續成長，因此單月及前11月累計均呈現成長。

▲今年第三季屋齡50年以上老舊住宅首度超過百萬戶，其中數量最多的是台北市的12.5萬戶。

根據不動產資訊平台資料顯示，國內住宅老化快速，今年第三季屋齡50年以上老舊住宅首度超過百萬戶，其中數量最多的是台北市的12.5萬戶、高雄市的12.2萬戶，桃園市4萬戶則是六都中最少的。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，1950~1960年代是台灣集合式住宅公寓產品開始推廣興起的時間點，這些早期興起的集合式住宅隨時間過去，越來越多的公寓屋齡也逐漸邁入半百的年紀，因此統計發現，屋齡50年以上住宅數量已經達到百萬戶，雖然政府也積極推動都更與危老政策，但僅對於高房價區域改建效益與速度較快。

統計顯示，今年第三季全台住宅約有904萬戶，其中屋齡50年以上住宅數量達101萬戶，等於每9戶就有1戶屋齡超過50年，但還有更大批的住宅屬於屋齡40年以上，共計有313萬戶，若簡單推估，10年後屋齡50年以上的住宅將達300萬戶以上，住宅老化問題只會越來越為嚴峻。

若以區域來看，屋齡50年以上最多的都會區是台北市，約有12.5萬戶，由於新增供給的速度緩慢，加上老宅數量大，因此北市屋齡50年以上老宅佔比為13.8%，其次是高雄市的12.2萬戶，佔比為11%，新北市也有10萬戶50年以上老宅，不過新北市有許多重劃區，因此50年以上老宅佔比僅約6.2%，台南市9.5萬戶，50年以上老宅佔比13.2%，最少的是桃園市的4.1萬戶，佔比僅4.6%。

曾敬德指出，面對百萬老宅的年代來臨，國內每年拆照數量雖然緩步增加到6千餘戶，但拆除改建遠追不上住宅老化速度，如何推動更多的老宅進行改建，可能是政策未來努力的方向。

據住展雜誌統計，截至2022年11月底，北北桃竹等地新成屋、預售屋建案房型比例，仍以2、3房占大宗。其中，桃園2、3房占比達90.8%最高，新北89.6%居次，台北和新竹地區占比約78%左右。

 

台灣逾50年老屋首破100萬戶！根據內政部最新資料，今年Q3逾50年老屋已達101萬戶，其中又以台北市12.5萬戶最多、高雄市12.2萬戶次之，逾50年老屋數量最少的縣市則是桃園，僅4萬戶。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，即使政府近年透過危老政策欲加速重建，但顯然更新速度仍追不少老化速度。

內政部資料顯示，今年Q3全台住宅約有904萬戶，逾50年以上住宅數量佔101萬戶，等於每9戶就有1戶屋齡超過50年，若以逾40年計算(包括50年以上 )數字則更驚人，共計有313萬戶。

六都逾50年老屋數量排序，台北市約12.5萬戶最多、高雄市12.2萬戶次之、新北市10萬戶第三、台南市9.5萬戶第四、台中市8.2萬戶第五、桃園市4.1萬戶第六；若以老屋數量與該縣市佔比來說，台北市13.8%最多、台南市13.2%第二、高雄市11%第三、台中市7.5%第四、新北市6.2%第五、桃園市4.6%第六。

曾敬德分析，由於各都住宅總數不同，以佔比來說，台北市及南二都明顯高於其他縣市，台中市與新北市則不溫不火，桃園市則屋齡最年輕，這樣的情況，與居住習性、建物型態、重劃區新屋數量都有關係，但可知道的是，即使政府極力推動都更與危老，仍追不上屋齡老化速度。

曾敬德進一步說明，1950~1960年代是台灣集合式住宅公寓產品開始推廣興起的時間點，這些早期興起的集合式住宅隨時間過去，越來越多的公寓屋齡也逐漸邁入半百之際，民眾的居住安全問題也將逐年凸顯，由此可知，都更、危老整合的細節，是許多民眾迫切了解的事情，也是政府急需加強推動的政策目標。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部今年端出的300億擴大住宅租金補貼方案，共嘉惠30萬戶租屋族，並開放經濟及社會弱勢戶延長申請至12月30日。桃園市租賃住宅服務商業同業公會理事長劉貞君表示，加上未來三年政府將有千億租屋補貼投入，除了有助於健全租屋市場，每戶每月平均省下約5,000元，運用於擴大各類消費，將成振興景氣重要的一環。

　根據營建署統計，今年7月開始申請的擴大租金補貼方案，截至10月底申請結束，共有31.6萬戶完成申請，申請戶數中，租賃地區六都直轄市約占83％，以新北市6萬餘戶最多，台中市5萬餘戶為第二、桃園市4萬餘戶第三。

　此次專案針對初入社會單身青年、新婚家庭、育兒家庭、經濟或社會弱勢家庭等四大族群，分別加碼1.2倍至1.8倍以上，租金補貼申請者中，以初入社會單身青年為多數、約有8.6萬戶，其次為社會弱勢家庭3.9萬戶，第三為育有未成年子女家庭3.7萬戶。

　劉貞君表示，這項史無前例的租金補貼政策，為過去相對弱勢的房客無異「送了大禮」，對產業來說，包租代管加上擴大租金補貼政策的推動，使租賃產業成為不動產各產業中，成長最有「勁道」的產業；對於房客來說，每戶依其身份別不同每月補貼2,800～7,200元，其中對於育兒家庭育有一個小孩補貼5,600元、二個小孩6,400元、三個小孩7,200元，對於育有小孩的新婚家庭效益最大。

　以租屋族平均一戶補貼約5,000元來說，一年6萬元節省下來的支出，幾乎相當於一年加薪1～1.5個月，不僅租屋品質沒有下降，在後疫情及房價、物價高漲的時代，購屋未必成為必要支出，還有更多餘裕運用於食衣住行育樂各類消費，提升生活品質。租屋補貼對整體經濟所創造出來的加乘效益，各行各業受益，遠較政府預算大上了數倍。

　租下桃園房子、已領取租金補貼的邱小姐表示，對小資族來說，房租占薪水的三分之一，沒有補助下，一般人房租的開銷非常高，相對的，政府補貼政策能夠減輕租屋壓力，能有更多的儲蓄規劃，一部份也運用在將來的購屋基金。

　SPEEDO速包租代管「健全租屋市場」網路調查顯示，會去申請租金補貼的主要原因，有78.5％認為主要為了「減輕生活壓力」；不會去申請的主要原因，最高為「擔心資格不符或資格不符」占46.3％，「擔憂房東漲租或拒租」占33.8％、「不知道如何申請」占18％。

　劉貞君表示，今年補貼金額更高、補貼對象擴大、申請資格放寬、手續更簡便，不過可能因新政上路較倉促、宣傳不足，加上過往民眾認為申請租金補貼要親跑一趟公家單位、手續複雜、又擔心資格不符遭退件白跑一趟；也有部分房客擔心一旦申請補貼，會造成房東需報稅，導致未來續租時拒租或漲租。

　對房東來說，經政府認定後即擁有「公益出租人」的身份，享有每屋每月最高1.5萬免稅額，房屋稅及地價稅比照最低自住稅率，至少節省一半以上的持有稅，而過去房東最為擔憂的追稅問題，加入社宅包租代管後，也得到排除。

　劉貞君預期，政府規劃未來三年將持續推出此項政策，千億租金補貼對於後疫情時代振興經濟景氣也會發揮相當效益，惟現行租房客以身份別作為申請依據，均未納入區域租金差異的考量，以致於雙北租金高，房東節稅效益不佳、房客負擔租金仍重，建議政府在來年推行租屋補貼政策時，可以滾動式調整，將「區域租金差異」納入考量，必能嘉惠更多租屋族。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

包租代管政策自2018年推行以來，至今年11月底，四年多來已媒合逾5.8萬戶，媒合戶數逐年倍增，桃園市租賃住宅服務公會理事長劉貞君表示，包租代管、租金補貼政策雙軌推行，政府會自動在二項政策間為房客擇優試算較優惠的租金方案，對於房客來說更具彈性。

　根據內政部統計，包租代管政策第一期媒合5,000多戶，第二期媒合增加至1.4萬戶，第三期加上增辦期已逾3.8萬戶，其中各縣市又以桃園合計約1.6萬戶最多，占全台的四分之一以上。

　劉貞君表示，包租代管與租金補貼的申請者不同，包租代管由房東主動申請、租金補貼由房客主動申請，業務實務上來看，申請包租代管的房東委託業者省去租屋各項麻煩，還能有免稅優惠及修繕補助，各租賃業者包租代管的案件有高達3至5成轉介紹率，房東之間的介紹推廣，也成為包租代管推動的一大助力。

　隨著租屋產業的法制化、規模擴大，成為新興的熱門產業，人力需求及職缺逐步擴大，有別於房仲業人員成交服務費收入為一次性，租屋業務人員則因包租、代管業務每月有穩定收入；近期也觀察到，愈來愈多的房東到租屋公司上班，成為租屋產業的從業人員，不只收租、享政府補助優惠，同時有薪資、獎金收入。

　劉貞君指出，房東深知房東租屋的甘苦與需求，更多房東站上第一線推廣政府政策，更能以同理心提供服務，未來也期望更多房客能加入這個產業，對於產業將是正面循環。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

多數消費者都知道，經由仲介買賣成屋必備一份「不動產說明書」，既是確保買方能清楚掌握房屋資訊，也能降低買賣雙方日後衍生交易糾紛的風險；但你知道嗎？透過仲介買賣預售物件，也需提供不動產說明書！而有別於坊間房仲業者製作的預售屋不動產說明書多半較為簡略，信義房屋以高規格替預售物件製作不動產說明書，由專人詳閱整本預售屋買賣契約，並主動比對政府資料庫、建照等，「幫消費者抓重點」、找出容易遺漏的細節，載明於不動產說明書中。

信義房屋鑑價部指出，許多坊間房仲業者若接到預售案件，通常都是用合約書部分頁面的概略資訊製作不動產說明書，例如物件的案名、地點、預計完工日期等。信義房屋卻都請賣方提供完整的整本合約書，由專人詳閱後，把應記載事項重點抓出來，包括建商有無提供履約保證機制、約定使用的建材規劃、稅費如何支付、交屋期限為何等，讓消費者清楚掌握預售屋資訊，也不必擔心看不懂合約文字，平白導致權益受損。

其次，信義房屋鑑價部也會比對合約及建照、政府網站資料庫等，將重要資訊列於不動產說明書內。舉例來說，建商若有在社區內規劃「開放空間」換取容積獎勵，信義房屋的不動產說明書會特別註明，避免消費者入住後才發現，部分公設必須要對社區外的民眾開放；又如建商有無二次施工、有無坐落於地質敏感區等，也都能透過比對建照或政府資訊系統來判斷。

購買預售屋，最擔心「想像跟現實有落差」，信義房屋鑑價部指出，透過不動產說明書盡量將合約中的細節都抓出來，能盡量降低消費者「期待落空」卻又無法主張自身權益的風險；此外，很多將預售物件拿出來轉售的屋主，本身向建商購屋時，也未必對合約內容、預售案細節相當了解，透過信義房屋製作一本完整、清楚的不動產說明書，也能有效降低買賣雙方日後產生糾紛的可能性。

早在內政部首次公布不動產經紀業管理條例之前，信義房屋就引領業界，率先於民國78年推行「不動產說明書」，秉持同樣精神，信義房屋針對預售物件，也同樣製作高於規格的不動產說明書，希望提供給買賣雙方最安全放心的交易流程，使消費者權益受到最大保障。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全台房市多空交疊，隨著今（2022）年即將邁入尾聲，台灣房屋集團趨勢中心舉辦的「2022年房市代表字」網路票選結果出爐，今年由「升」字拔得頭籌，獲得約6成民眾認同，獲選原因為「物價升利息升，房價升升不息」；民眾票選年度最有感的房市新聞則為「央行連續升息 購屋貸款利息增」，也正好呼應房市關鍵字，顯示升息為2022年影響民生最鉅的財經大事。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，為了抑制通膨，今年幾乎全球都搭上升息列車，台灣也從長年低利的狀態，進入升息循環，讓購屋族荷包縮水有感，加上股市震盪、趨嚴的房市政策，讓年底交易量進入冷靜期。

觀察近3年房市代表字，2020年開始進入疫情時代，台商回流、市場熱錢豐沛，房市走向「熱錢多、利息低」買氣暢「旺」的景況；2021年一波波打炒房、重稅政策出爐，加上營建成本高漲效應，帶動全台房價「漲」聲不斷；來到2022年，除了房價持續上揚，全球進入升息循環，央行為抑制通膨，連續三度「升」息，累計升息幅度已達2碼，房價、物價、利息升升不息，對房貸族壓力衝擊不小。

根據台灣房屋集團趨勢中心網路票選，2022年十大房市新聞，有超過7成民眾對「央行連續升息 購屋貸款利息增」最有感；其次為「缺工缺料營建成本漲 爛尾樓暴增」，以及「平均地權擬修法 預售屋禁換約轉售」，成為今年前三大房市焦點議題。

台灣房屋趨勢中心經理李佳妮分析，央行今年連三季升息，以貸款千萬的首購族來說，利率調高至1.81%後，30年期房貸的每月負擔，較未升息前增加約2411元，一年荷苞就失血2.8萬元，讓購屋族出手更謹慎。此外，營造成本攀升加重建商財務壓力，掀起預售屋爛尾疑慮，提高消費者的置產風險。而為抑制短期投機炒作，內政部端出平均地權條例修法，提出包含預售屋禁止換約轉售在內的五大管制措施，受到市場熱議。這些重大議題，直接影響到民眾的買賣權益，且關乎台灣房市的未來走向，因此成為民眾最有感的年度房市焦點。

今年房市受多空交雜，影響購屋族信心，張旭嵐分析，台灣產業經濟發展基本面長期仍看多，且剛需有撐，房市走向仍多大於空，後續房市表現可觀察三大變化，一「利率變化」，是否持續升息，恐牽動房市買氣；二「政策變化」，平均地權條例排審修法，如通過將影響預售屋市場；三「產業發展」，今年股匯市影響投資信心，因此明年整體經濟、區域建設等，仍是攸關買氣的主要關鍵。張旭嵐並指出，12月起已解除戶外口罩令，店面、商辦等收益型產品，可望因觀光景氣回溫而活絡；另外受房價升、利息增影響，購屋族基於預算考量，將更趨向於買的精、買的省的低總價產品。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】