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全球獨立不動產顧問公司萊坊(Knight Frank)近日發布2023年亞太區不動產市場展望，分析從總體經濟層面到2023年不動產市場的挑戰與機會。報告指出，2022年全球通貨膨脹率預計將超過8％，為1996年以來的最高水準。亞太地區多數央行陸續實施緊縮性貨幣政策來遏制通膨，導致經濟成長將不可避免地放緩。

隨著疫情、俄烏戰爭、通膨、升息等因素導致全球經濟持續壟罩在成長趨緩的陰影之下，未來一年經濟環境將面對6大潛在變數，包括：1.戰爭衝突升級、2.歐洲經濟較預期惡化、3.美國硬著陸、4.中國經濟依然低迷、5.具破壞性的資本流出、6.貨幣波動加劇。儘管如此，新興的東南亞和印度等內需型經濟體的需求復甦，在相當程度上會支撐當地經濟成長，而亞太地區仍將是全球增長最快的地區。整體而言，2023年的亞太區不動產市場，若從經濟與住宅市場層面來說，可以歸納出以下的挑戰與機會：

瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，利率波動不但影響經濟景氣循環，且對不動產市場的挑戰是立即且明顯的，台灣經濟自2019年起已連續4年成長率超過3％，隨著2023年全球經濟逆風明顯加劇，2023年預估可維持在2.5％-2.7％左右。另外，台灣央行12月15日理監事聯席會議已決議調升重貼現率半碼(0.125％)，為2022年3月啟動升息循環以來的第四次升息，總共調升2.5碼(0.625％)，若對照美國同期間已升息17碼(4.25％)，以及亞太區多數經濟體的升息幅度來說，台灣利率漲幅相對較小，對於房屋住宅市場的下行風險，預期仍較亞太區其他國家為低。

不過，國內外總體經濟金融情勢變數仍多，台灣景氣對策信號從年初的紅黃燈衰退到年底接近藍燈的情況，不禁讓人對於通膨、升息與經濟衰退同時出現的趨勢產生顧慮，這導致投資市場的需求減弱，2022年下半年交易量明顯減少。所幸台灣的中大型建商與高淨值投資人口袋仍深，沒有須賠售出場的資金壓力，2023年住宅市場動能持續轉弱機會雖高，但價格調整幅度不大。

瑞普萊坊市場研究部總監詹宗煌說明，若觀察2022上半年整體亞太區的住宅市場變化，6月底銷售量普遍較前一季下滑，其中以香港及澳洲最大，分別下滑21.7％與15.7％。主要原因仍在於貸款利率攀升及高通膨抑制市場需求，而買賣雙方對價格認知的差距也促使成交量變低。然而，儘管貸款利率預期仍將持續上升，但在建築成本居高不下，以及失業率仍遠低於歷史平均水準的情況下，房價向下調整的幅度有限，特別是亞太區的主要避險市場(如：澳洲、新加坡、南韓、台灣、東京等)的住宅投資需求將繼續支撐價格。此外，租賃市場的住宅租金因通膨率上升而隨之調整的可能性高，特別是國際化程度高的主要城市，在外籍人士重新安置與國際學生返回校園，以及在意高房價的買方轉買為租的情況下，讓租賃市場仍保有需求彈性，並成為投資人的避風港。

向來為高總價豪墅聚落西屯十二期文修公園周邊，今年即將推出正面公園2-3房，成為該區少數的大樓產品，吸引不少自住、置產族群青睞，現場詢問度相當熱絡，也再度聚焦西屯房市，引發市場關注度。

 

公園第一排土地，向來是指標豪宅首選，但放眼台中近30年發展，西屯重點重劃區具指標性的大型綠地，周邊多為豪宅大樓與豪墅聚落，想要一親芳澤，若無面對房屋高總價準備，要入主公園首排建案絕非易事，但近期少有物件釋出的北十二期文修公園旁，且出現罕見2-3房大樓產品，格外受到市場關注。

公園宅因其稀缺、獨特性，要入手相當困難，想入主台中西屯核心圈的公園宅，更是難上加難。西屯區包含七期、十二期、水湳經貿園區等三大指標重劃區，舉凡夏綠地、秋紅谷、文修公園，以及近期推案頻繁的水湳中央公園等大型都會綠地，首排幾乎皆為大坪數豪宅，目前市場上2-3房的精緻住宅更是直接掛零，極為稀少。

擁有豐富名宅推案經驗的坤聯富建設首度攜手寶溢建設，就選擇豪墅環伺的文修公園特區，以2-3房純住宅「TWIN PARK」打破區域慣例，十足的產品獨特性和地段稀缺性，吸引許多重視生活品質的菁英族群搶先下訂，「不問價格是高是低，只問地段、產品是不是珍稀。」

▲建案位於文修公園第一排

該案業者分析，西屯區近二、三十年早已發展為豪宅蛋黃區，過往建案多為大坪數產品，因此也是少數「中古屋價格高於預售屋」的區域；近年隨著家戶數人口減少、小家庭成都會主流，中小坪數產品才漸漸增加，但在大型指標公園第一排推出的2-3房純住宅，在西屯幾乎沒有前例。

至於十二期重劃區、文修公園周邊，不僅發展早已飽和，「大房子」在這裡更是成排、成群出現，不是高檔別墅就是換屋大樓，雖與七期同為「富人聚落」，但這裡獨有的低密度和高綠覆優勢，深獲自住置產客群青睞，短線投資客進不來，空屋率低，市場上轉售物件也是少之又少，一有中古屋釋出，往往會在1-2周內迅速成交。

業者指出，上述多重原因，是「TWIN PARK」甫推出即獲迴響熱烈的主因，由於文修公園一帶相當靜謐，又能近距離享受西屯成熟機能，此案還有其他公園宅少見的現象，「因為少了車流噪音，不少客戶反而偏好低樓層戶型，更親近樹梢，視野也不受限；還有客戶清楚這種產品未來很難再有，第一次看屋就毫不考慮直接下訂，在在印證此案堅強的地段實力和稀缺性。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

高雄農16正市區、豪宅區，被民眾拍下短短一段路，補丁補一整排，一小塊、一小塊的補丁，就像是貼狗皮膏藥，開車痛苦，騎車左閃右躲好危險。

短短一條馬路，看過去居然是一小塊、一小塊補丁，車子經過高低起伏，只能小心翼翼開過，這個地點在高雄農16龍德路上，旁邊就是豪宅區，網友形容這條路如同貼了狗皮膏藥，實際來到現場看，映入眼簾，滿滿補過的痕跡，而且不只一邊柏油路有，細數只算比較嚴重明顯的就至少就有10塊補丁。

民眾：「常常挖，挖這裡又挖那邊，常常再修改再挖，挖好了又補起來又不好，會比較危險吧。」

開車經過，迎面而來就是好幾個補丁窟窿。觀察其他車子經過，小車震動特別明顯。有的機車族會特地閃開補丁處，但是不管怎麼閃就是躲不掉。

民眾：「道路比較不平，有的時候轉彎過來的時候會比較不舒服，會比較震動，會比較危險這樣子。」

民眾：「行車比較顛簸，因為畢竟這裡在蓋大樓，也會有大車會經過，如果重鋪的話，路面也是會損壞。」

原來附近還有建案正在興建，灌漿等工程導致大車出入頻繁，三不五時這裡的路就被壓壞，養工處只能先暫時補強，估計附近的建案灌漿已經告一段落，在年底前就會把這整條路一次刨除鋪好，只是馬路就在豪宅區內，實在太格格不入，也讓網友直呼太誇張。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

近期不動產交易放緩，但黃金區段的商用不動產仍受矚目。據台灣房屋集團統計2022年桃園的「樓店」交易，目前最高單價店面TOP 10排行，有4間店面躋身百萬身價，其中登上桃園年度最高單價店王的店面，是青埔高鐵特區內的「國際金融雙星」1樓店面，交易單價高達150萬！同時也是桃園近5年排名第6強高單價店面；其餘百萬樓店，每坪行情落在130~142萬元，分別為中正藝文特區2件，以及中壢SOGO海華商圈1件。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，TOP 10店面盤據的三大商圈，還有三大特點：一、人口集中，消費商機豐厚；二、投資旺盛，商貿氣息濃厚；三、豪宅聚落，富人購買力強，亦是鞏固高單店面得以維持的主因；此外，好店面賣一間少一間，黃金地段店面釋出「可遇不可求」，因此一旦碰上難得機會，往往衝出不凡身價！

江怡慧指出，奪下今年桃園單價王的青埔「國際金融雙星」一樓店面，總價9341萬元，總坪數75.1坪，換算每坪成交單價高達150萬元，現為建案銷售接待中心使用；再則是藝文一街每坪142.1萬元成交的「麗晶花園廣場」店面，目前為咖啡館；第三名同樣坐落藝文商圈，為「真鑽社區」單價每坪133.8萬元的店面，現作為娃娃機店使用；位居第四名的店面單價130.3萬元，目前空置中，屬於中壢SOGO海華商圈。無獨有偶，4位買家清一色是自然人，其中僅有一人有貸款，其餘三人都無貸款置產，可見買家實力驚人。

據台灣房屋集團趨勢中心觀察，實價登錄最新資料截至今年11月止，桃園市高單價樓店前十名，以中小坪數店面為主，坪數約在12~75坪間，第十名單價最低也達7字頭之譜，冠軍店面的單價則是第十名的2.1倍有餘。而高單價店面分佈商圈，包括青埔高鐵特區、中正藝文特區、中壢SOGO海華商圈、長庚商圈、大業商圈以及元生重劃區，其中又以青埔、藝文、海華三大商圈領銜。

進一步分析青埔、藝文、海華三大商圈的優勢。摘冠的青埔地區，從一開始的高鐵、棒球場、華泰名品城，到近年的捷運、XPARK水族館、環球購物中心等，歷經人口成長及建設發展持續到位，且國內外投資不斷，使當地商圈發展備受看好，因此拿下桃園最高單店面王的頭銜。

台灣房屋南平直營門市 店長饒文華指出，桃園市中心的藝文特區，則是桃園的商貿中樞，企業總部與金融機構聚集，且藝文特區與人文藝廊圖書館、綠地為鄰，加上藝文特區鄰近兩處交流道，並有興建中的捷運綠線助攻，交通便利性極佳，潛力雄厚，因而躍升桃園商用不動產主流燙金地段。

中壢SOGO海華商圈，已是南桃園長期以來的重要發展核心，SOGO周邊機能完整，亦是地方仕紳展現政經地位的象徵，附近尚有捷運A21環北站、A22老街溪站的建置，以及中壢火車站的前瞻性計劃優勢，使商圈憑藉亮麗未來性進榜。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

有鑑於當前房價過高，及通膨下再起的炒房風波，政府祭出了一連串的打炒房措施，制定相關政策，分進合擊，與過去的打房相比，這波打炒房措施只是有過之而無不及。啓動的時機也比過去來得更早、更及時，在炒作開始之初，政府就已經劍及履及，毫不遲延，從現在的成效來看，相當明顯。

之所以如此，一來是限縮房貸的集中度（降至35%以下），二是減少通膨引發房地產投資保值的需求，三是防止疫後房市的反彈。直白一點來講，就是要「降低房產的金融屬性」。希望藉由減少流進房市的「水」 （資金），來降低「房地產的資產屬性」。

打炒房降低房產資產屬性 躺著賺時代結束

而一旦房產沒有了資產吸引力和屬性，亦即大量停泊在房地市場的資金將逐漸流出。另一方面也顯示，台灣房產躺著賺，具有「參與者財富普漲增長的時代，已經逐漸結束了」。未來想要在房產上面獲利套現，順利離場的難度，會越來越大。

從古早以來，當老闆做生意，不需要高學歷，能吃苦，敢動手就行，但是以後想經由房地產來做投資，一定需要相當的房產知識，甚至足夠的年齡和閱歷沉澱，才能順心如意，也就是以後房地產會是含有高知識含量的技術活。

房產將是高知識技術活 宏觀整合才能獲利

當前，在市場上擁有充份能耐的真正高手其實少之又少，沒有宏觀、整合性知識的都將只是瞎子摸象、見樹不見林，徒然誤人誤己。

未來想從房地產市場賺錢只有：

了解房地產脈動、週期、經濟，甚至結交一些比較厲害的房地產業者，或者曾多次實際買房獲利的投資人。

千萬不要輕信那些所謂的「學者、專家」，他們只是「說三道四」、「缺乏宏觀視野」、「沒有實務經驗」、甚至只會「譁眾取寵」；說實話，他們自己的買房經歷都沒成功，你還敢對他們有所期待？

2、做中長期的長線投資

擁有1房以上，1房自住，其他的出租，出租收入用來抵付房貸利息，然後賺取經濟成長、通貨膨脹帶來的資本利得。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房市交易動能明顯下滑，開始有網友在問「房租也該降了？」對此，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，「房價確實跟房租有連動性，但台灣租金漲幅明顯沒有追上房價腳步，以目前投報率來說，50~67年才能回收，明顯低於國際行情，觀察現在開價補漲2~3成情況來說，房租恐欲跌不易。」

陳傑鳴表示，普羅大眾對於房價與房租有連動性的觀念沒錯，不過，台灣房租雖然連年攀漲，實際上相較房價、通膨，明顯漲幅較慢。

他認為，「漲幅追不上，與台灣人特性有關，房東其實多數重人情味，想要知道自己的房東租的便宜不便宜，只要推算一下自己租金就知道了，先查詢實價登錄，推估自己租的房子房價行情，並以年報酬率回推，公式如下：月租金*12個月/房屋總價。」

舉例來說，1間市價1千萬的房子，月租金為2萬。2*12/1000=2.4%，那這間房子就是2.4%。

陳傑鳴說明，其實國際上租金行情，約是年投報率的3.5~5%，然而，台灣多數落於3%以下，甚至大台北區域長年平均值約落在1.5~2%，實務經驗上，台灣有不少老房東，都會考量到實際薪資問題，所以不會輕易漲租，不過，這樣的日子恐怕也不久了！

他說，「我們看到房市交易動能停滯，但還是要留意飆漲的物價以及始終未落的房價，相較投報率偏低已久的租金，我們很難樂觀看待租金走勢不會暴漲，畢竟，薪資不漲、通膨物價飆漲，並非房東的責任，只靠房東暖心不漲租，難以持續支撐。」

陳傑鳴還指出，根據網路待租資料就可發現，近5年全台主要都會區的住宅租金開價普遍有2~3成左右的驚人成長，雖然真實租金漲幅可能沒這麼大，但租金已經不是如過去那樣鐵板一塊，補漲正蠢蠢欲動。

他推估，以這樣的情況來看，租屋亂象將越演越烈，原本在香港、日本流行的「鳥居、籠居、蟻居、太空艙」等現象，恐在台灣一一上演。

陳傑鳴建議，政府除了打炒房、租金補助，還是要留意薪資不漲、通膨等問題，社宅興建也要加大全部馬力加速，薪資不漲根本問題也要正視與面對，否則對於租屋族來說，生活品質將進一步壓縮，且不可望繼，無論任何補助，始終來自人民納稅，恐怕並非長久之計。

近期不動產交易放緩，但黃金區段的商用不動產仍受矚目。據台灣房屋集團統計2022年桃園的「樓店」交易，目前最高單價店面TOP 10排行，有4間店面躋身百萬身價，其中登上桃園年度最高單價店王的店面，是青埔高鐵特區內的「國際金融雙星」1樓店面，交易單價高達150萬元，同時也是桃園近5年排名第6強高單價店面；其餘百萬樓店，每坪行情落在130~142萬元，分別為中正藝文特區2件，以及中壢SOGO海華商圈1件。

 

過去聯外交通大量藉助鐵路通勤的樹林地區，捷運萬大線二期設置七個捷運站，10月動工，連結新莊、土城、中和和台北市，將與台北形成更便利的交通路網，目前新電梯大樓房價水準普遍約在4字頭，房仲業者預期，將會提高與雙北交連結的便利性，大幅提高房市能見度。

　永慶不動產樹林中華加盟店店經理林本智表示，樹林地區秀泰影城商圈距火車站步行約十分鐘，商圈有博愛市場、板橋溪崑公園等，目前雖屬大台北少數沒有捷運的行政區，不過公車路線多，且台鐵在樹林就有三個火車站，連結新北各地、台北市交通都很方便。

　未來樹林有二大利多，一為捷運萬大線二期的規劃，使樹林可快速連結土城及新莊迴龍地區，二為位於樹新路與鐵道之間、現況為老舊房屋的的高中預定地將解編，未來新的精華區土地供給，可望為過去新推案規模極少的樹林地區，帶來較新的市容。

　林本智表示，相較於大台北，樹林地區房市有其特殊性，腹地不大、新屋選擇性少，即使有建商的零星推案，多為基地約在200～500坪左右的區域中小型建案、或危老改建。

　規模最大的萬坪造鎮案則為茂德機構推出、位於板橋、新莊交界的「超級城市」，總戶數達2,066戶，分五期開發，其中第五期「開普敦」日前完工，全區開發完成，同時因自辦重劃有規劃行政大樓、公托中心等公共設施，不僅是區域少數有大量供給的新屋，也是年輕首購族指名度相當高的社區，目前行情登記住宅產品約在每坪40萬左右、若毛胚交屋的一般事務所產品，約每坪少5萬元。

　樹林目前行情最高的區域在後站商圈，復興路「米蘭敦美」、中山路「全邑興美」等預售案開價突破每坪50萬，不過多數屋齡10年內的電梯大樓單價約在4字頭，若屋齡15年以上的中古大樓則約在3字頭，郊區也可以找到每坪28～32萬元的價位；而公寓產品與舊大樓的價差並不明顯，亦在每坪近30萬元左右。

　買盤來看，年輕、新婚家庭的剛性需求最為大宗，多傾向購買屋齡較新的電梯大樓，目前標準三房加車位總價約在1,600～1,700萬元，公寓則多約在1,000萬元以內。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

攸關百萬租屋族權益的租賃條例，終於在16日的朝野協商中獲得共識，其中包租業和房客簽訂的轉租契約納入實價登錄，被視為新突破。但學者和房仲業者都憂心，實價登錄後恐有助漲租金的可能性，特別是社會住宅包租代管有政策性折扣，無法反映實際的租金價格，甚至部分社宅即便折扣後仍貼近市價，會讓部分房東以此價格定錨，反而拉抬租金價格。

國內租屋市場長期不透明，外界期待能夠建立資訊公開、透明的市場，不過，內政部對此議題找來22個縣市開會討論，所有縣市皆表達反對，不僅稽徵、人力成本過高，恐會引發其他糾紛，最後在折衝之下，修正《租賃住宅市場發展及管理條例》（簡稱租賃條例）第34條規定，未來包租業和房客簽訂的轉租契約，會納入實價登錄資訊，若主管機關要查核，業者不得拒絕、妨礙或規避。

究竟實價登錄和租金透明，是否會對租金市場帶來正面的效益？景文科技大學財務金融系副教授章定煊分析，本次租賃條例的修正可以說是「質的提升」，對租金市場恐怕帶來漲價影響，過去租金低，但屋內物件有損壞就由房客自行處理。

章定煊指出，未來租賃關係納入消保法後，房東就必須履行契約上的義務與責任，包括室內裝修、修繕等，會被納入成本考量；另在租賃條例中，包租代管業也是規範對象，而包租代管業者也會收取1到3成左右的費用，這些也會被轉嫁，反而帶動租金上漲。

包租代管量體少 實登價格恐難貼近市價

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中則說，目前僅包租代管的轉租案件要進行實登，由於量體少，恐難反映租金市場行情，加上包租代管還分為一般戶跟社會住宅戶，社會住宅戶有政策性優惠，會低於市價，而北市有些社宅價格即便打折，仍貼近市價，無法真正與市價接軌，甚至有房東會以政策性物件價格都這麼高，藉機提高租金價格。

看起來租金市場恐怕會出現定錨效應？章定煊表示，租金價格跟住宅價格不一樣，住宅價格定錨效果比較高，畢竟住宅是耐久財，租賃市場有流動性，普遍一年一簽，不見得漲上去就降不下來。若是擔心租金過高而影響民眾支出，現在還有租金補貼，或是另外修法，只要租金支出超過家庭支出的30%，衝擊到基本生活，再由政府給予相關補助。

陳定中認為，政府本次修法已經跨出第一步，若要收集更多的租金市場資訊，除了持續掌握包租代管物件，同時鼓勵民間租賃契約藉由公證制度備查；當然會有房東抗拒，但可比照租金補貼的公益出租人（房東），給予房租稅、地價稅和所得稅等租稅優惠，漸進式掌握市面上的租金行情，很多事情無法一步到位，但後續可以有更細緻的推動跟調整。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市身為首善之都擁豐富行政資源，近年卻面臨人口逐年下跌窘境；自台北市長柯文哲2014年甫上任時，統計北市仍有270餘萬人口數，到了今年卻已大幅減少25萬人，僅剩240多萬人。分析北市人口流失原因，除與房價、物價年年上漲息息相關，民眾選擇到相對生活壓力較輕的鄰近縣市置產，都是導致人口流失關鍵因素。今年第2季全國房價負擔能力指標更顯示，北市房價所得比仍是高居不下的16.17，等於要16年不吃不喝才能買房。

根據台北市民政局戶籍人口數量統計，民國111年11月各區總人口數統計為247萬2547人，相較110年同月的253萬1659人，少了5萬9112人，若以109年同月260萬5369人對照，「2年間一口氣暴跌13萬2822人。」

攤開各行政區人口數字來看，其中又以蛋黃區大安區、信義區人口移動最具指標性，大安區今年11月相較109年同月，人口減少1萬9825人，信義區則減少1萬2681人。進一步觀察內政部戶政統計資料，今年11月台北市共遷出9363人，當中又以遷至新北2731人、桃園市469人為大宗。

據永慶房產團統計2022上半年七都會區「淨遷出人口」排名，台北市就包辦了其中8個名次。大安區排行第一，遷出人數達8691人、士林區6250人排行第二、中山區5508人排行第三、信義區遷出5386人排行第五、內湖區5271人排行第六、松山區5196人排行第七、文山區5025人排行第八、北投區4612人排行第十。

綜觀北市面臨人口流失窘境，北市高房價令不少民眾卻步，即便工作地點在台北市，仍寧願選擇置產於鄰近縣市。據內政部資料統計，今年第2季全國房價負擔能力指標，台北市房價所得比為16.17，「等同民眾要16年不吃不喝才能在北市買房」，對比同月份新北市12.82、桃園市7.83，儼然仍有不小的差距；北市房貸負擔率更高達全台之冠為66.12%，相較去年同季上升3.01%，致買房壓力不減反增。

在台北市不只買房難，租房也是不少人煩惱問題。內政部今年5月公布110年租金實價登錄、租金補貼及包租代管租金資料統計，六都中以台北市每坪租金單價1095元為最高，鄰近縣市如新北市、桃園市則為638、500元。

除了房價問題，台北市物價仍舊居高不下，根據北市府主計處統計，111年11月台北市消費者物價總指數為108.57，較上年同月漲2.90%。值得一提的是，食物類年增率達到3.58%，其中蛋類受到蛋荒影響，大幅飆漲21.74%，另居住類也上漲1.73%，當中房租則再漲1.61%。面對整體薪資所得成長，因應不上房價、物價及租金飆漲的年代，台北民眾苦不堪言。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】